Ny bygning eller "sekundær": hvad er bedre at købe?

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Et af de vigtigste spørgsmål, som mange boligkøbere har, er valget mellem en ny bygning og en "sekundær" bygning. Valget er alvorligt kompliceret, hvis priserne på begge typer lejligheder ikke er meget forskellige. Hver mulighed har sine fordele og ulemper, så boligkøb bør behandles meget ansvarligt. Dette er trods alt en lejlighed, og nogle af dem kan koste hundredtusindvis af dollars.

Ny bygning eller "sekundær" - hvad er bedre?

Primær bolig er en lejlighed, der ikke tidligere var registreret til nogen. Faktisk forsøger de ofte at sælge lejligheder, der ikke engang er blevet bygget som primær bolig.

Bemærk, at salg af lejligheder i huse, der netop er ved at blive bygget eller planlagt til udvikling, er reguleret af lov nr. 214-FZ. Denne lov forpligter bygherren til at bygge et hus og sætte det i drift ved at overføre programdeltagerne (køberne) lejlighederne (objekterne), der er fastsat i kontraktenkonstruktion).

Efter at huset er taget i brug, underskrives acceptbeviset for objektet. Samtidig skal købere tinglyse ejerskabet af lejligheden i den nye bygning. Når certifikatet for statsregistrering er modtaget, ændres boligens status automatisk fra primær til sekundær.

Hvad er en "second hand"?

Forhandlerboliger er en lejlighed, der tilhører en person, det vil sige, at den er en enkeltpersons eller juridiske enheds ejendom. I dette tilfælde kan lejligheden være privat, kommunal eller statslig. Men det er stadig et andet hjem. Derfor betragtes selv nye lejligheder, der er bygget for seks måneder eller et år siden, allerede som sekundære boliger, selvom de faktisk er nye. Derfor er det i første omgang umuligt at sige, hvad der er bedre - en ny bygning eller en "sekundær", fordi begge lejligheder kan være nye.

Hvad angår kommunale lejligheder, kan folk bo der gennem en social ansættelseskontrakt. De har ikke en attest for statsregistrering, men boligen, hvor de bor, anses stadig som sekundær, da de stadig har en ejer - kommunen.

Kriterier for sammenligning af begge typer lejligheder

Det er umuligt at bestemme præcist, hvad der er bedre at købe - en "sekundær" eller en ny bygning, fordi der ikke er nogen åbenlyse fordele for primær bolig frem for sekundær bolig. Alt vil afhænge af situationen og forholdene. Hvis du vil træffe det rigtige valg og endelig selv bestemme, hvad der er mere rentabelt - en "sekundær" eller en ny bygning, såovervej følgende kriterier:

1. Omkostninger. Hvis vi taler om den "primære", så er der et mønster: prisen pr. kvadratmeter bolig afhænger af anlæggets opførelsesfase. På det tidligste stadie vil prisen pr. kvadratmeter være lav, og det er den største fordel ved primær bolig. Prisen på "second hand" er altid højere, og der er ingen måde at få denne faste pris ned.
2. Timing. Når du køber sekundær bolig, kan du flytte ind i den umiddelbart efter transaktionens indgåelse. Men med det "primære" er det ikke muligt. Hvis køberen indgår en handel og køber en bolig på tidspunktet for at grave en grundgrav, skal du vente yderligere to år. Hvis du indgår en aftale på færdiggørelsesstadiet af byggeriet, vil kvadratmeterprisen være højere, men du skal kun vente omkring tre til fire måneder.
3. Investeringer. Ved køb af bolig i en ny bygning tilbydes det køberen for en ru finish. Det betyder, at du skal investere mange penge i reparationer, indkøb af byggematerialer, indkøb af udstyr og møbler. Når du køber en lejlighed på det sekundære boligmarked, kan du ofte finde renoverede lejligheder. Og selvom reparationer oftest er billige eller gamle, er sådan en lejlighed ganske beboelig. Så spørgsmålet om yderligere investeringer er relevant, når du vælger bolig.
4. Sortiment. Det sekundære boligmarked er meget bredere, og der er flere tilbud her. Norm alt bliver de mest succesrige lejligheder i nye bygninger købt op på udgravningsstadiet. Ved afslutningen af udviklingen er de mest ugunstige muligheder stadig til salg.
5. Registrering. Det er umuligt at lade sig registrere i en ny bygning, for for at få opholdstilladelse skal du enten haveen attest for registrering af ejerskab, eller har en pårørende, der allerede er registreret i almen bolig.
6. Mulig indkomst. Det er allerede skrevet ovenfor, at kvadratmeterprisen vokser i direkte forhold til byggefasen. Derfor kan ejeren af fremtidige boliger ved investering på udgravningsstadiet opnå et overskud på op til 30% om året. Dette er tilfældet, hvis byggeriet går uden forsinkelse. Udgifterne til sekundære boliger kan ikke garanteres at vokse, men de ændrer sig på grund af markedsfaktorer. Du kan dog tjene penge på en sekundær lejlighed ved at leje den ud. Det er svært at beregne størrelsen af fortjenesten i dette tilfælde. Det hele afhænger af omkostningerne, området og mange andre faktorer.
7. Pant. "Sekundær" eller nybygning kan tages i realkreditlån. Men ved realkreditlån til en lejlighed i en ny bygning er der mange forskellige vanskeligheder. Bankerne forsøger ikke at udstede lån til køb af lejligheder, der endnu ikke er færdigbyggede, da der er risiko for, at de aldrig bliver færdige overhovedet. En eller flere banker kan højst udstede et sådant lån, og betingelserne herfor kan være ugunstige. Typisk er satsen for primære boliger 2-3 % højere sammenlignet med satsen for sekundære boliger.
8. Juridisk renhed. Ved køb af ny bolig kan du være 100 % sikker på, at den rent juridisk set er. Der har ikke boet nogen i den før, og køberen her er den nye ejer. Lejligheder på det sekundære marked havde ejere, nogle gange flere. Og ofte vides det ikke, hvilken slags mennesker de var, og hvad de lavede i lejligheden.

Desuden er der i nye bygninger altid friske kommunikations- og tekniske systemer. På det sekundære marked kan kommunikation være slidt og kræve udskiftning, så i dette tilfælde er det en fordel til fordel for en ny bygning. Når du køber en "primær" ejendom, er der også en meget lav chance for, at en stofmisbruger eller alkoholiker bor i nærheden.

Risici

Ved køb af lejlighed i en ny bygning under opførelse er der risiko for, at byggefirmaet går konkurs, og byggeriet ikke bliver færdigt. I dette tilfælde kan du ikke tage dine penge tilbage. Det er urealistisk at forudse. Praksis viser, at byggefirmaer ret ofte forsinker leveringen af boliger, og køberne kan ikke gøre noget ved det. Selvfølgelig forsøger regeringen at reducere denne risiko ved at overveje love om obligatorisk forsikring af udviklere mod konkurs. Men der er stadig en risiko, og selv forsinkelsesstraffe forhindrer ikke bygherren i at forsinke tidsfristerne. Når du skal vælge mellem en ny bygning eller en "sekundær", skal du huske disse risici. Men hvis bygherren er tillid til og har autoritet, så er risikoen for at erhverve bolig fra ham kraftigt reduceret.

Der er dog også risici på det sekundære boligmarked. De er relateret til udførelsen af salgskontrakten. Denne kontrakt kan opsiges i retten, efter at køber har bet alt alle pengene. Der er også tilfælde, hvor tredjeparter med lovligt ejerskab af fast ejendom dukker op. I dette tilfælde kan salgskontrakten igen opsiges, og transaktionen vil blive erklæret ugyldig. I dette tilfælde vil du miste dine penge ogblive hjemløs. Heldigvis kan alle disse risici udjævnes med hjælp fra en kompetent advokat, men hans ydelser kan være dyre.

Fordele ved en ny bygning

Lejligheder i nye bygninger har følgende fordele:

1. De er lavet af moderne materialer. Dette betyder indirekte, at de er mere holdbare og pålidelige.
2. De er godt designet og næsten altid rummelige.
3. Layoutet er komfortabelt og lavet i overensstemmelse med moderne standarder.
4. Landingerne er rene og store. Det samme gælder for indgange.
5. Alle lejligheder har termoruder.
6. Vand- og gasmålere er over alt.
7. Der er elevatorer i funktion, nogle huse har endda godselevatorer.
8. Der er parkering under jorden og i gården.

Prisen på en ny bygning som den største fordel

Alle disse fordele er små sammenlignet med den vigtigste fordel - omkostningerne. Den højeste popularitet af primære boliger giver prisen. Hvis du køber en sådan lejlighed på udgravningsstadiet, så kan en lejlighed i en ny bygning koste 30 % mindre end den nøjagtig samme lejlighed på det sekundære boligmarked. Det vil sige, hvis en betinget god "sekundær" koster 100 tusind rubler (prisen tages som et eksempel), så vil den samme "primære" kun koste 70 tusind. Sandt nok skal hun vente i omkring et år, eller endda to.

Leverum og forbedret sikkerhed

Endnu et argument til fordel for"primærer" - et stort opholdsområde. Moderne projekter giver beboerne et stort område. For eksempel giver de mest populære nye panelhuse i Rusland (P-44T-serien) et minimumsareal for en lejlighed svarende til 38 "firkanter". Men i et gammelt panelhus kan arealet af en 1-værelses lejlighed være 30-33 kvadratmeter. Dette var standarden på det tidspunkt, hvor dette gamle hus blev bygget.

Ved stadig ikke, hvad der er bedst - "second hand" eller ny bygning? Så er her endnu et argument til dig: I nye bygninger overholdes nye sikkerhedskrav, nye teknologier og materialer bruges. Der er også garanti for nogle elementer: loft, ingeniørudstyr, vægge og vinduer. Hvis en lejer inden for fem år støder på problemer, der ikke er relateret til forkert drift af boligen, kan han kontakte bygherren og kræve at få fjernet manglen og betale erstatning for den forårsagede skade.

Juridisk rengøring af bolig

Når du skal vælge, hvilken lejlighed du vil købe - en ny bygning eller en "sekundær", skal du også huske, at sekundære boliger kan have en "mørk fortid" i historien. Men nye bygninger er lovligt altid rene, og du behøver ikke bekymre dig om, at der dukker en eller anden pårørende til sælgeren med rettighederne til din lejlighed op. Den eneste risiko er forbundet med det mulige tab af penge under opførelsen af boliger på udgravningsstadiet. Men i tilfælde af problemer med udvikleren relateret til implementeringen af tekniske netværk eller dokumentation, vil dette blot udskyde fristen for færdiggørelsen af anlægget. Sandsynligheden for, at bygherren går konkurs, er lille. Han vil højst sandsynligt blive forsikret helt mod konkurs. Der er dog generelt triste tilfælde, hvor bygherren af en eller anden grund fryser genstanden, og så modtager folk, der har købt lejligheder i en ufærdig bygning, dem ikke og kan ikke returnere pengene.

Infrastruktur og landskabspleje

Også, når du køber en lejlighed i en ny bygning, er der en chance for at komme ind i en del af byen med dårligt udviklet infrastruktur. Norm alt sætter bygherren i første omgang en boligbygning i drift, og kun år senere dukker butikker, skoler, børnehaver og andre genstande op omkring den. Derfor, når du køber en sådan bolig, skal du forstå, at du først skal rejse for dagligvarer. Selvom der bliver bygget en ny bygning i byens centrum, så vil prisen på en lejlighed der være meget høj.

En anden ulempe er manglen på faciliteter. En lejlighed i et nyt hus er en betonkasse selv uden hjælpemidler. Der er intet her, så du bliver nødt til at investere penge og kræfter i landskabspleje.

Fordele ved "sekundær"

Når du skal vælge mellem en ny bygning eller en "sekundær", skal du også huske ulemperne og fordelene ved sidstnævnte boligtype. Lad os starte med de professionelle:

1. Muligheden for straks at flytte ind i den lejlighed, du lige har købt.
2. I sådan en lejlighed vil der være teknisk kommunikation og en form for reparation, som allerede giver dig mulighed for at bo her.
3. Stort sortiment. Det sekundære boligmarked er enormt, og du kan ofte vælge mellem forskellige muligheder. Og det er muligtfind en lejlighed, der ligger tæt på metroen og har en fantastisk udsigt fra vinduet.

Ulemper ved lejligheder på det sekundære boligmarked

Selvfølgelig får alle disse fordele ofte købere til at overveje det sekundære boligmarked. Men når vi taler om, hvilken lejlighed der er bedst - en ny bygning eller en "sekundær", skal du bestemt påpege ulemperne:

1. Høj pris pr. kvadratmeter.
2. En lang historie, der kan skjule ubehagelige fakta. For helt sikkert at købe en god bolig uden juridiske problemer i fremtiden, bliver du nødt til at investere i en professionel advokat, som kan tjekke lejlighedens historie og "renlighed".
3. Støttemure kan være blevet svage i løbet af deres liv.
4. Teknikkommunikation er gammel og kan snart kræve udskiftning, eller den kan fungere i endnu et årti.

Forfald af huset som en mulig ulempe

Svage vægge og hjælpemidler kan dog være i et hus, der blev bygget for 20-25 år siden. På trods af husets attraktive udseende kan dets generelle tilstand være dårlig, derfor er det tilrådeligt at kontrollere de tekniske systemer og styrken af selve huset, når du køber et hjem. For at gøre dette skal du bruge penge på ekspertvurderinger af specialister. Nogle gange kan situationen vise sig, at du bliver nødt til at bruge halvdelen af prisen på lejligheden til at erstatte kommunikation og udføre arbejde for at styrke husets struktur. Derfor er det værd at tænke grundigt over, hvilken lejlighed der er bedre at købe - en "sekundær" eller en ny bygning. Der er plusser og minusser både der og der. Det er umuligt at generalisere, hvad der er bedst. Det er nødvendigt at sammenligne specifikke lejligheder i det gamle hus og den nye bygning.

Betyder anmeldelser noget?

Det sidste kriterium, der vil hjælpe dig med at vælge et videresalg eller ny bygning, er feedback fra beboere og købere! Hvis en bygmester for eksempel bygger et nyt hus, skal du sørge for at læse anmeldelser om det. Købere kan tale negativt om ham, da han tidligere har forsinket byggeprocessen meget. Hvis udvikleren er ny, så skal du heller ikke stole særligt på ham, men hvis han har et upåklageligt ry og gode anmeldelser, kan han stole på.