Vurdering af bygninger og strukturer: dokumenter, regler og metoder

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Evaluering af bygninger og strukturer kan udføres af mange årsager. Oftest drejer det sig om betaling af ejendomsskatter, hvis størrelse afhænger af genstandens matrikulære værdi. For at revidere dette tal og tjene et mindre beløb som skattebetalinger, bestiller ejere en uafhængig ejendomsvurdering fra en specialiseret organisation. Artiklen vil give en liste over nødvendige dokumenter til proceduren samt reglerne og metoderne for, hvordan denne handling udføres.

Hvorfor har du brug for det?

Udover begrundelsen vedrørende revision af objektets matrikulære værdi er der en række andre forhold, der kræver en vurdering af bygningers og konstruktioners tilstand:

• Forberedelse før salg med identifikation af markedsværdien på en bestemt dato. Proceduren er nødvendig for at gennemføre enhver form for transaktion (køb og salg, ombytning, leasing, registrering af aktier osv.).
• Efter kendelse fra retten eller til behandling af sagen i retten.
• Til at beregne skader på grund af skade på ejendom.
• Med det formål at opnå et lån eller realkreditlån.
• Fortilføjelse af et objekt til organisationens autoriserede kapital.

Hvem skal man betro en uafhængig vurdering

Eksperter råder dig til at følge følgende regler, når du vælger en passende virksomhed:

• Stil et spørgsmål i en søgemaskine, for eksempel i Yandex, med angivelse af din region. Dette vil være meget mere produktivt end at lede efter annoncer i trykte medier eller interviewe venner og familie.
• Undersøg flere virksomheders annoncer. Jo flere oplysninger der er på internettet, jo mere pålidelige er virksomheden, men jo dyrere bliver dens tjenester.
• Du bør finde webstedet for den valgte virksomhed og studere det med hensyn til niveauet af design, indhold, tilstedeværelse på kontaktsiden og information om dit spørgsmål.
• Det er nødvendigt at kontrollere placeringen på webstedet af scannede kopier af tilladelser, certifikater, der bekræfter lovligheden af virksomhedens aktiviteter, samt attester for erhvervsansvarsforsikring.
• Anbefales at kigge efter anmeldelser på internettet. Selvfølgelig, hvis der kun er to eller tre af dem, vil dette ikke være af afgørende betydning, men tilstedeværelsen af negative kundeudtalelser bør advare ejeren af ejendommen.
• Når du har fundet en passende mulighed, bør du ringe til virksomheden, præsentere dig selv og tale om det emne, der interesserer dig. Klare og præcise svar hjælper dig med at træffe det rigtige valg. Manglende evne til at komme igennem, komme på en telefonsvarer, skifte fra en medarbejder til en anden burde advare kunden.

Dokumenter til evaluering af bygninger og strukturer

Som regel har ejerenflere dokumenter til ejendomsobjektet. For at finde ud af, hvilke af dem der er nødvendige for proceduren, bør du kontakte det valgte vurderingsfirma. Som regel vil en medarbejder i virksomheden ved det første møde eller i en telefonsamtale forklare, hvad der skal gives til en kundeservicespecialist. De vigtigste dokumenter, der gør det muligt at vurdere markedsværdien af bygninger og strukturer, der ejes af en juridisk enhed, er:

• Certifikat for registrering af ejendomsret.
• Dokumenter om restriktioner for brugen af objektet.
• Bekræftede grænser for en bygning eller struktur, der viser placering.
• Inventarkort udstedt i henhold til regnskabsdata.
• Reference på de oprindelige (erstatnings-)omkostninger og beløbet for påløbne afskrivninger.

Dokumenter vedrørende retten til at lande under objektet:

• Teknisk pas udstedt af Bureau of Technical Inventory, med tegninger til objektet.
• Manglen på dokumenter fra BTI'en indebærer levering af tekniske specifikationer i henhold til regnskabsdata.
• Liste over virksomhedens anlægsaktiver placeret inde i bygningen eller som en del af strukturen, samt deres bogførte værdi.
• Projektdokumenter med en forklarende note.
• Kommissionens handlinger af faktisk værdiforringelse af ejendom.

Certifikat for statsregistrering

Dette dokument var lovligt indtil juni 2016 og blev udstedt til alleejendomsobjekter. I tilfælde af ændring af ejer, adresse, tekniske karakteristika (f.eks. på grund af rekonstruktion) eller når de nødvendige justeringer blev foretaget i Unified State Register of Rights (EGRP), blev der straks udstedt et nyt certifikat.

Siden sommeren 2016 er dokumentet ikke blevet udstedt, og du kan bekræfte ejerskabet ved at modtage et uddrag fra USRR, som er gyldigt i en måned.

Objektbegrænsninger

Her gives oplysninger om tilstedeværelsen af hæftelser, lejere, kontrakter, aftaler og eventuelle restriktioner, der utvivlsomt påvirker objektets endelige pris som følge af vurderingen af bygninger og konstruktioner. Af særlig betydning er forskellige retssager, der behandles ved domstolene på tidspunktet for proceduren for at bestemme værdien af genstanden af en specialist fra et lejet firma.

Location

Ejendommens adresse kan bekræftes af et ejerskabscertifikat, et uddrag fra USRR, en geodætisk plan, teknisk dokumentation eller projektdokumentation. Du bør også give den specialist, der leverer vurderingstjenester, matrikelnummeret på den bygning, struktur og grund, som anlægget er placeret på.

Regnskabsdata

Regnskab for anlægsaktiver i virksomheden føres altid. I overensstemmelse med kravene i PBU 6/01 optages ejendom på balancen. Yderligere er et inventarkort nødvendigvis startet på det. Det kan udfyldes i hånden, hvilket er typisk for små virksomheder. I dette tilfælde er alle ændringer om objektet ogsåindtastet manuelt. Men de fleste virksomheder bruger 1C. Her indtastes data om objektet i programmet, og kontoen føres automatisk.

For at vurdere genanskaffelsesomkostningerne for en bygning og struktur udleveres en kopi af inventarkortet, udfyldt manuelt og bekræftet af en autoriseret persons underskrift, til specialisten i den virksomhed, der udfører arbejdet.

Dokumenter for land

Det er nødvendigt at give vurderingsmanden oplysninger om tilstanden af grunden under bygningen eller strukturen. Ud over matrikelnummeret er der en liste over dokumenter, som omfatter:

• matrikulært pas eller plan;
• certifikat for ejerskab (hvis det blev udstedt før 2016) eller retten til permanent evig brug, og fra 2016 - et uddrag fra USRR;
• kontrakt (i tilfælde af lejekontrakt).

Hvis der er hæftelser på grunden, så skal de også indberettes ved indgåelse af aftale med virksomheden om gennemførelse af arbejde med vurdering af bygninger og konstruktioner.

Teknisk datablad

Et sådant dokument laves norm alt før proceduren for registrering af ejendomsretten til objektet. Hvis ejendommen tilhører en juridisk enhed, hvilket bekræftes af et uddrag fra USRR, og der ikke er sket ændringer med hensyn til tekniske karakteristika siden registreringen, så er det meget muligt for taksatoren at fremlægge en registreringsattest for en bygning eller struktur lavet af BTI tidligere. Du behøver ikke bestille et nyt dokument. Selv i tilfælde af, at det ikke er tilgængeligt fra ejeren, kan du kontakte specialisterneteknisk opgørelse på objektets placering for at opnå en duplikat. Denne procedure vil koste flere gange billigere end at udstede et nyt ejendomspas.

Hvis genstanden er overdraget til ejendommen i henhold til salgs- og købsaftalen, og den tekniske dokumentation ikke er overdraget til den nye ejer, skal vurderingsmanden udarbejde en kort beskrivelse i henhold til regnskabsdata og underskrive den autoriserede repræsentant af ejeren.

Andre dokumenter

Udvivlsomt, for at processen med at vurdere omkostningerne ved bygninger og strukturer kan forløbe uden problemer, bør du give alle oplysninger om ejendommen til specialisterne i det lejede firma. Dette gælder i det tilfælde, hvor det er påkrævet at vurdere bygningen sammen med påfyldningen, for eksempel udstyr, der er vanskeligt at demontere. Du kan desuden give et kig på projektdokumentationen. Hvis genstanden er delvist ødelagt, skal der udstedes kommissionsbeviser, der bekræfter den faktiske værdiforringelse af ejendommen.

For enkeltpersoner

Lægmanden har oftest brug for vurderingstjenester til at bestemme markedsværdien af en lejlighed, et hus eller en jord ejet. I dette tilfælde er listen over dokumenter lille og kommer ned til tre punkter:

• ejendomsdokument;
• matrikulært pas (til land);
• teknisk pas (til bygning eller lejlighed).

Anvendte evalueringsmetoder

Der er tre metoder, hvorved en specialist kan bestemme værdien:

• Analog, når du bruger hvilkensammenligne de seneste priser på solgte ejendomme. Denne metode er velegnet til boligvurdering. Vurderingsmanden studerer salget af indeværende år, opsummerer den solgte ejendom ved hjælp af koefficienter til den, der i øjeblikket vurderes. Således finder han først oplysninger om den solgte bolig og justerer deres pris under hensyntagen til de tilgængelige egenskaber for den estimerede analog. Den sammenligner derefter flere lignende ejendomme i det samme segment og viser den gennemsnitlige pris.
• Dyrt, som tager højde for alle omkostningerne ved at bygge en bygning eller struktur. Oftest gælder det nybyggede boliger med små arealer. Dette refererer til mængden af midler, der vil være nødvendige i det nuværende tidspunkt for at genskabe nøjagtig det samme objekt fra identiske materialer af samme kvalitet af installation og endda med lignende arkitektoniske løsninger.

Lønsomt, hvor markedsværdien kan bestemmes med nøjagtighed under hensyntagen til rentabiliteten i tilfælde af investering. Denne metode er god til at bestemme prisen på kommerciel plads. Indstil først den periode, som rentabiliteten skal beregnes for. For det andet estimeres størrelsen af den forventede indkomst. For det tredje beregnes det overskud, som ejeren vil modtage efter faktureringsperioden. For det fjerde beregnes summen af al indkomst i en overskuelig fremtid

Afskrivning af ejendom

Alle ejendomsobjekter er underlagt ældning. I regnskabet er dette begreb defineret som afskrivninger, hvis procentdel kan estimeres ud fra de periodiserede afskrivninger. Metodervurderinger af den fysiske forringelse af bygninger og konstruktioner anvendes også af virksomheder, der er involveret i fastlæggelsen af ejendommens markedsværdi. I øjeblikket gives fortrinsret til beregningen, hvor sliddet af hvert konstruktionselement bestemmes, og derefter opsummeres alle indikatorer. Med denne metode tages der nødvendigvis højde for genanskaffelsesomkostningerne for ejendomsobjektet.

Sådan arbejder specialister

Der er en række regler, der følges ved indgåelse af en aftale om vurdering af bygninger og konstruktioner:

• Analyse af objektet tilbudt af kunden for at bestemme prisen.
• Identifikation af servitutter, byrder, pant.
• Klar definition af ejendomstypen med verifikation af tilgængeligheden af beregningsmetoder.
• Find ud af restriktioner, der kan forstyrre arbejdet.
• Analyse af oplysningerne leveret af kunden med bestemmelse af oplysningernes tilstrækkelighed.

I sit arbejde følger taksatoren følgende principper:

• Uafhængighed af de involverede mennesker og omstændigheder.
• Evalueringens objektivitet.
• Ingen interessekonflikt mellem entreprenøren og kunden.
• Obligatorisk indgåelse af en arbejdskontrakt.
• Etablering af klare aftaler om tidspunktet og emnet for undersøgelsen.

Ved vurdering af ejendom skal kunden således give entreprenøren alle de nødvendige dokumenter til brug. Begrebet for fastsættelse af markedsværdien af fast ejendom vil afhænge heraf. Følger ogsågive en repræsentant for vurderingsvirksomheden adgang til anlægget, hvilket er en forudsætning for opfyldelse af entreprenørens forpligtelser i henhold til den indgåede arbejdskontrakt.