Ejendomsudvikling og dens rolle i økonomisk udvikling. Udviklingens koncept, typer, principper og grundlag

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Ejendomsudvikling er en proces i flere faser, der kan være risikabel, langvarig og kompleks i nutidens miljø. Der er mange forhindringer, der kan komme i vejen for ejendomsudvikling. En sådan proces kan tage år at bringe et projekt fra den indledende planlægningsfase til færdiggørelsen. Ejendomsudviklingsprojekter kan også være yderst lukrative investeringsmuligheder.

Koncept

I de seneste år er et nyt koncept inden for økonomisk terminologi dukket op - ejendomsudviklingsaktiviteter. Udviklingen af denne industri refererer til iværksætteraktiviteter, der involverer ændringer af eksisterende bygninger, strukturer eller jord, hvilket fører til en stigning i deres markedsværdi.

Udvikling er en type virksomhed, der er forbundet med oprettelse, genopbygning eller ændring af en eksisterende ejendom eller grund i opførelsen af etagebygninger, detail-, kontor-, industri- og lagerlokaler for at opnåindkomst fra deres prisstigning.

Koncept

Vanskeligheden ved at forbedre udviklingen af byggebranchen har ført til udvidelsen af videnskabelig og anvendt forskning i udvikling og implementering af nye former, metoder og systemer til forv altning af fast ejendom for at øge konkurrenceevnen og produktiviteten i deres aktiviteter.

En af disse former er udvikling. Udviklingen af ejendomsudvikling i Den Russiske Føderation er en relativt ny type virksomhed, der er opstået som følge af markedsøkonomiske tendenser fra relaterede forretningsområder inden for fast ejendom, investering og byggeri.

Ifølge tallene fra russisk økonomisk videnskab Mazura I. I., Shapiro V. D., som var engageret i forskningsarbejde inden for forv altning og udvikling af fast ejendom, er udvikling en særlig proces og type professionel aktivitet (forretning), der er forbundet med transformation af høj kvalitet af fast ejendom for at øge dens værdi.

Udvikling er den proces, hvorved en ændring af høj kvalitet i fast ejendom opnås.

I sidste ende er de vigtigste tegn på udvikling specifikke kvalitative indikatorer, dvs. den grundlæggende transformation og stigning i prisen på et ejendomsobjekt, såvel som produktiviteten og investeringsafkastet.

På den anden side fungerer udvikling også som et ledelsessystem for processen med oprettelse og udvikling af fast ejendom, som et resultat af dets fysiske, økonomiske og juridiskespecifikationer.

Ændring af et ejendomsobjekt under udvikling sker på en sådan måde, at dets pris stiger flere gange.

Som et resultat giver de fysiske udviklingsprocesser fremkomsten af nye forbrugeregenskaber for objektet, der opfylder samfundets skiftende behov. Disse ændringer kan være både dramatiske og ikke særlig synlige udefra. De er dog altid et nødvendigt tegn på udvikling, en nødvendig betingelse for at øge den økonomiske effekt af at bruge fast ejendom.

Ejendomme ændres over tid under udviklingen for at imødekomme samfundets behov.

Finansielle udviklingsprocesser realiseres i form af en stigning i ejendomsprisen som følge af de fysiske ændringer. Samtidig er prisstigningen ikke givet af nogen fysiske ændringer, men kun af dem, der opfylder markedets krav og kundernes behov.

Jo mere dette match er, desto højere er værdien af det oprettede objekt, og jo højere udviklingseffektivitet.

Udviklingsproduktiviteten forbedres, hvis den opfylder kundernes behov.

I henhold til sin struktur kan en virksomhed være en diversificeret investerings- og byggevirksomhed eller et holdingselskab med et komplekst udviklet system, som består af flere organisationer, som hver især indtager sin plads i et bestemt hierarki og har sit eget. mål.

Det skal understreges, at ikke alle organisationer, der deltager iprocessen med at skabe og implementere et investerings- og byggeprojekt er en del af strukturen (systemet) i et udviklingsselskab.

De kan være kommunale og private virksomheder, der er involveret i bestemte faser af projektet. Men jo mere de indgår i denne investerings- og byggebeholdning og falder ind under den generelle ledelse af et udviklingsselskab, jo mere produktivt vil denne virksomhed arbejde. Samtidig vil disse firmaer udføre visse funktioner som ledelse, organisation, motivation, kontrol osv.

Udvikling er en ny type forretningsaktivitet forbundet med restaurering, ingeniørarbejde, byggeri og andre arbejder. Efter afslutningen af disse arbejder sker der en kvalitativ ændring af ejendommen, og ejendommens værdi stiger.

Forskelle mellem russisk og udenlandsk udvikling

Den væsentligste forskel er, at vestlig udvikling er baseret på planen om behovet for at skabe et ejendomsobjekt, som var baseret på markedsundersøgelser. I vores stat udvikles et investeringsprojekt for en specifik grund, der er tilgængelig for projektet.

Ejendomsudvikling i Rusland indebærer, at vores virksomheder endnu ikke kan konkurrere med udenlandske, men denne doktrin bliver mere og mere populær på grund af det udviklende system for byplanlægning og europæiseringen af det moderne samfund. Udviklernes rolle bliver mere og mere håndgribelig. De kan organisere grundlæggendeændringer. Transformationerne udføres på forskellige måder. Udviklere er forretningsmænd og specialister med en bred profil: inden for jura, penge og byggeri. Der er få af dem i Rusland, og prisen på deres tjenester er ret høj.

Udviklingsopgaver

Det centrale mål med ejendomsudvikling og -forv altning er at maksimere indkomsten fra en ejendom. Kilden til denne indtægt er den merværdi, der blev skabt under gennemførelsen af projektet som forskellen mellem omkostningerne ved objektet og omkostningerne ved projektet.

Her skal udviklerens aktivitet fokuseres på at maksimere værdien af det færdige objekt og minimere omkostningerne.

Hovedmål for professionel ejendomsudvikling:

1. Effektiv organisering af projektgodkendelsesprocessen med offentlige myndigheder.
2. Effektiv tilrettelæggelse af arbejdet med entreprenører, samt at tiltrække pålidelige entreprenører med minimering af priser og projekttid gennem kontraktudbud. Et af de vigtigste værktøjer til at forbedre styringen af byggedelen (implementeringen) af udviklingsprojekter er involvering af professionelle projektledere med viden om byggeteknologier.
3. Effektiv organisering af projektfinansiering af midler - dannelsen af en økonomisk levedygtig og veletableret mekanisme til tildeling af finansielle ressourcer, som inkluderer en kombination af forskellige kilder til midler og en ændring i forholdet mellem dem, efterhånden som du gør fremskridtprojekt.

Kilder til midler til udviklingsprojekter er: egenkapital, direkte finansiering, lånte midler (inklusive banklån, fonde).

Hver af disse kilder har sine fordele og ulemper. Som følge heraf udgør bygherrens egne midler norm alt den mindste andel af den samlede finansiering, der er allokeret til projektet.

Den vigtigste finansieringskilde for projektet i byggefasen er lånte midler og midler fra direkte finansieringskilder, mens andelen af sidstnævnte stiger, efterhånden som projektet afsluttes. Bygherren skal være i stand til at kombinere disse kilder, efterhånden som projektet skrider frem, for at undgå unødvendig afhængighed af projektet af tildeling af midler fra lån og minimere gebyret for tiltrukne midler.

4. Effektiv organisering af salg (leasing) af et objekt, som er skabt med involvering af specialiserede mæglervirksomheder. Forøgelse af salgsteams kapacitet gennem brug af forskellige måder at organisere salget på omfatter: arbejde via internettet, brug af sociale netværk, salg i marken.

Principles

Et af hovedprincipperne for ejendomsudvikling er oprettelsen af et stærkt team af konsulenter, som vil arbejde på forskellige stadier af projektet - fra markedsføringsarbejde til implementering af driften af byggepladser. Det er ikke billigt at tiltrække sådanne fagfolk, men som erfaringen viser, er det rentabelt.

TilHvert trin i udviklingen af projektet bør fremhæve hovedpunkterne, med den vellykkede implementering af hvilke du kan forvente et vellykket resultat af hele projektet. Markedsundersøgelser bør besvare følgende spørgsmål:

• i hvilken markedssektor er der uudfyldte nicher nu, og vil de forblive i fremtiden;
• hvad er det mere mulige prisniveau for salg af det bebyggede område;
• hvad er projektets rentabilitetsprognose;
• hvilket niveau af konkurrence i en bestemt sektor;
• sandsynlige risici og måder at reducere dem på.

Forskning af ejendomsmarkedet giver dig mulighed for at finde den eksisterende balance mellem udbud og efterspørgsel i forskellige sektorer og derved identificere uudfyldte nicher, hvor der mangler visse områder.

Når du studerer salgsprisen og byggeprisen, kan du finde sektorer, hvor effektiviteten af udviklingsprojektet vil være maksimal.

Der bør i undersøgelsen lægges stor vægt på prognoserne for disse karakteristika, da tingenes tilstand på markedet konstant ændrer sig. Undersøgelsen bør også indeholde en undersøgelse af konkurrenternes arbejde og identificere deres styrker og svagheder.

Visninger

Det er almindeligt at skelne mellem to hovedtyper af udvikling: gebyrudvikling og spekulativ udvikling.

Gebyrudvikling er en type byggevirksomhed, hvor bygherrevirksomheden ikke ejer objektet, der bygges, men udelukkende beskæftiger sig med ren udvikling uden investeringsfunktioner. Denne type udvikling ermindst risiko.

Traditionel udvikling på det moderne russiske byggemarked indebærer uundværlig deltagelse af udviklermidler i investerings- og byggeaspekter.

Andelen af byggefirmaets rolle i investeringsprojekter varierer fra 100 til 35-40 procent.

Spekulativ udvikling er sværere end den første mulighed. Bygherren bygger erhvervsejendomme og tager initiativ som grundlæggeren af projektet. Den økonomiske ordning for store udviklingsprojekter er en kompleks kombination af bygherrens egne midler og tiltrukket investeringer: banklån og betalinger fra fremtidige lejere.

Høj fortjeneste i spekulativ udvikling er ledsaget af høje risici i tilfælde af projektfejl. Spekulativ udvikling er den sværeste form for relationer mellem deltagere i investeringsprocessen på ejendomsmarkedet, da fast ejendom, byggeproces, design og ekstremt vanskelige bankoperationer er blandet i ét projekt.

Hvem er en udvikler?

En udvikler er en virksomhed, der opretter et objekt og styrer denne proces. Helheden af alle arbejder udført af bygherren er et komplekst investeringsprojekt inden for fast ejendom. Under implementeringen af projektet søger udvikleren (alias udvikleren) at minimere risici og øge rentabiliteten. I nogle tilfælde kan han kun optræde som udøvende og modtage et fast honorar fra klienten for sit arbejde. Hvis udviklerenfungerer som initiativtager til projektet, så er han tvunget til at tage alle risici.

En udvikler er en ejendomsmægler, der har specialiseret sig i oprettelse af ny eller renovering af eksisterende ejendomme, deres succesfulde markedsføring og salg. Disse medarbejdere arbejder ofte med partnere for at dele risiko og arbejdsbyrde, og de arbejder muligvis for store virksomheder, der udfører ejendomsudvikling i stor skala eller bruger ejendomsudvikling som ét investeringsmiddel i en forskelligartet portefølje.

Folk kan nærme sig en udviklerkarriere fra forskellige perspektiver. Udviklere kan have grader i ejendomsudvikling eller komme fra at fungere som ejendomsmægler, entreprenør eller arkitekt.

At arbejde som ejendomsudvikler er en meget vanskelig opgave. Udviklere bør være i stand til at evaluere en lang række fremtidige scenarier og afgøre, om de er brugbare og acceptable. Han kan se på en tom grund og se potentialet i den, eller tage en rundvisning i en forfalden bygning og lave en plan for ombygning og et succesfuldt salg i fremtiden.

Udviklere har en tendens til at arbejde i stor skala, involveret i konstruktionen af flere enheder, der kan spænde over tusindvis af ejendomme.

Erfaring fra ejendomsbranchen er afgørende, da bygherren skal kende markedet godt for at forstå, om projektet bliver en succes eller ej. Udviklere har også brug for forbindelser med lokale myndigheder for at hjælpe dem med at mødesprojekter lige fra folk på kontoret, der kan vejlede til at hjælpe med at flytte projektet videre til planlægningsmedarbejderne i kommunen, som vil flytte disse projekter fremad.

En god udvikler er også en del af et større team. Bygherren skal samarbejde med arkitekter, entreprenører, anlægsgartnere, politikere, ejendomsmæglere og mange andre fagfolk for at guide projektet fra start til slut. Udviklere skal udvælge gode teams, organisere dem effektivt og administrere dem, så de opfylder projektets og teammedlemmers behov, samtidig med at de bevarer kontrollen over den overordnede udvikling.

Mange udviklere vælger et specifikt område med specialisering, såsom high-end boligejendomme, erhvervsejendomme, mellemklasseejendomme, lavindkomstboliger og så videre.

Udviklere kan også udvide de geografiske grænser for deres projekter. For eksempel vil en udvikling, der er knyttet til det eksklusive boligmarked i New York City, ikke nødvendigvis være lige så vellykket i Minneapolis.

Projektfaser

Udvikling af boligejendomme kan opdeles i tre faser:

1. Tidlig fase: I den indledende fase er projektet fokuseret på ekspertise, forskning og tilladelser. Dette er norm alt den mest inkonsekvente del i varighed. Investering på dette tidspunkt indebærer de største og mest varierede risici, fordi der er mange ukendte faktorer. Nogle af hovedtrinene i denne fase omfatter følgende procedurer:

• miljøvurdering;
• eksamener;
• markedsanalyse og gennemførlighedsundersøgelse;
• erhvervelse af jord eller sikring af rettigheder til at købe jord;
• pladsplaner, udviklingsplaner og byggeplaner;
• organisering af byggefinansiering;
• infrastrukturforbedringer.

2. Mellemtrin (bygningsfase): omfatter opførelse og forbedring af bygninger. Da forprojektarbejdet allerede er afsluttet, er risiciene ved projektet på dette stadium væsentligt reduceret, men ikke helt elimineret. Nogle af hovedtrinene i denne fase omfatter procedurer:

• hæve byggefinansiering;
• projektmarkedsføring;
• pre-leasing;
• ejendomsadministrationsorganisation (medmindre det gøres under forudgående udvikling).

3. Den sidste fase (drift): er den første fase af bygningens livscyklus. Selvom risiciene forbundet med forudgående udvikling og byggeri kan være elimineret på dette tidspunkt, er lejernes tilstand stadig i fare. Nogle aktiviteter i slutfasen omfatter følgende procedurer:

• søg efter en køber, hvis det ikke allerede er gjort;
• permanent markedsføring og leasing;
• bestem fastholdelsesstrategi;
• styrke ejendomsadministration;
• opnå stabilisering.

Og hvis vi beskæftiger os med erhvervsejendomme?

For at investeringen kan bringeforventet fortjeneste, skal du bekymre dig om dens passende placering og forfremmelse på markedet. I øjeblikket i Rusland kompliceres opgaven af det faktum, at konkurrencen på dette marked er ekstremt høj. Af denne grund er udvikling af erhvervsejendomme mere relevant end nogensinde.

Kommerciel ejendomsudvikling har mange fordele for finansmanden. De vigtigste er:

• en gradvis stigning i prisen på butikslokaler, som giver dem mulighed for snart at videresælge plads til en højere pris;
• mulighed for at tjene passiv lejeindtægt;
• sikker investering med den mindste risiko.

Under alle omstændigheder har selve objektet en vis værdi, for efter behov kan du til enhver tid få midler fra implementeringen.

Anvendelse af udvikling i handel

Under hensyntagen til udviklingen af detailejendommes udvikling kan vi udpege de vigtigste opgaver, som er sat for investoren i dette tilfælde.

De omfatter:

• Markedsundersøgelse for at identificere konkurrenter og finde de bedste muligheder for at tiltrække kunder til shopping- og underholdningskomplekset;
• søg efter det optimale sted for placeringen af et indkøbs- eller forretningscenter under hensyntagen til strømmen af mennesker;
• udvikling af den foreslåede plan for placering af butikslokaler (inddeling i zoner).

For indkøbscentre afhænger lejeprisen ikke kun af området, men også af dets placering - de punkter, der er placeret tættere på indgangen eller på steder med store menneskemængder viljekoste mere.

Fra tid til anden kan det også være nødvendigt at tiltrække yderligere investeringer i byggeri.

Lagerejendom

Lagerejendomme i dag er et af de mest attraktive segmenter på det russiske udviklingsmarked. Markedet er stadig langt fra mættet. Tilbud om kvalitetsobjekter er ubetydelige. Efterspørgslen er betydelig. Afkastet af investeringen er omkring 15-17%, og tilbagebetalingstiden er inden for 4-5 år. Gennemførelsen af projekter inden for udvikling af lagerejendomme udføres af både store udviklere og mellemstore.

Konklusion

Udvikling er således et system af økonomiske, organisatoriske, juridiske og fysiske relationer på ejendomsmarkedet. Implementeringen af et projekt på dette område har mulighed for at anvende innovationer og opnå rentabilitet baseret på deres investering.