Faldgruber ved et realkreditlån: nuancerne ved et realkreditlån, risiciene, forviklingerne ved at indgå en aftale, råd og anbefalinger fra advokater

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Reallån er en integreret del af livet for offentlige og individuelle husholdninger, der har brug for jord, boliger og forbedrede levevilkår. Pantelånsbegrebet har eksisteret i verden siden oldtiden, hvor selve personligheden hos skyldneren, som blev gjort til slave, blev pantsat for gæld. I det 6. århundrede f. Kr. blev personens pantsætning erstattet af pantsætning af al ejendom, som skyldneren havde, især jord. Mens skyldnerens ejendom var pantsat til kreditor, blev der installeret en pantsøjle på hans jordejerområde - bevis for den pantsatte ejendom. En registrering af gælden blev registreret på posten.

Historiske fakta om oprindelsen af realkreditlån

Under Elizabeth Petrovnas regeringstid (250 år siden) blev adelen i Rusland subsidieret med realkreditlån. Samme gods blev samtidig genpantsat flere gange udenkun i adelige banker, men også fra private pengeudlånere. Manglende debitor-kreditor-feedback kontrol, udsættelse og refinansiering (omlån) af 1700-tallets realkreditlån førte til en enorm gæld til statskassen og bankernes naturlige konkurs.

Studenten til en ny udviklingsrunde af realkreditlånet var reformen af afskaffelsen af livegenskabet, da millioner af bønder havde brug for et lån for at købe jord. Realkreditlånet blev udstedt for 49 år til 6 procent om året. Det var dengang, at charteret for bykreditselskaber blev dannet, hvor reglerne for et realkreditlån blev foreskrevet. Reformen af privat ejendomsret til jord bidrog til spredningen af kreditforhold i landbruget i hele Rusland. Lån med sikkerhed i jord på det tidspunkt blev kaldt jordlån. Realkreditobligationer blev strengt registreret af en notar, og værdipapirer blev udstedt mod dem på børsen, hvoraf 35% i 1913 var udenlandsk kapital. Systemet med banklån udviklede sig på grund af dannelsen af landets nye økonomi.

Efter oktoberrevolutionen, hvor banker blev nationaliseret og kreditforhold blev centraliseret, blev begrebet realkredit glemt i 70 år.

Genoplivning af realkreditlån i Rusland begyndte først i 1990'erne og modtog lovgivningsstøtte i 1998. Efter en bølge af kriser har realkreditudlånet undergået en række ændringer - skærpede lånebetingelser, obligatorisk realkreditforsikring, obligatorisk udbetaling og et bødesystem - faldgruber i realkreditlån.

Pantstatistik i dag

Til dato opererer omkring 400 kreditinstitutter på det russiske realkreditmarked. Efter at Den Russiske Føderations centralbank havde fastsat strenge regler for kreditinstitutters aktiviteter, var der kun pålidelige, dokumenterede og effektive realkreditinstitutter tilbage på realkreditmarkedet. Ifølge centralbanken er den gennemsnitlige løbetid for et realkreditlån 15 år, og den gennemsnitlige realkreditrente i Rusland er 9,8 % om året. Andelen af russere, der ønsker at købe bolig i de næste 5 år, er 70%. Faktisk er et realkreditlån nu kun tilgængeligt for 33% af den erhvervsaktive befolkning, til sammenligning - før 2000 - kun 5% af den erhvervsaktive befolkning. De mest populære banker blandt befolkningen til at få realkreditlån er Sberbank og VTB, hvor det også kan blive sværere at købe en lejlighed på realkreditlån, hvis du ikke kender til dem.

Funktioner ved levering af dokumenter til et realkreditlån

Inden indgåelse af en realkreditaftale anbefales det, at du ikke blot sætter dig ind i den foreslåede rente- og betalingsperiode, men også i en række forhold og mulige mangler i banksystemet, de såkaldte realkredit faldgruber.

Det er vigtigt at huske, at jo mere overbevisende dokumenter om låntagerens pålidelighed præsenteres, jo mere stabilt vil forholdet til banken være. Før du går til banken, skal du forberede standarddokumenter: et russisk pas med registrering på bankens placering samt et indkomstbevis.

Banken kan acceptere at udstede et lån uden indkomstbevis, men iScoringsspørgeskemaet skal angive arbejdsstedet og størrelsen af månedslønnen. Den statslige sikkerhedsofficer vil helt sikkert kontrollere alt dette, og hvis ansøgeren løj om arbejdspladsen eller lønnen, vil han blive nægtet et realkreditlån.

Baseret på resultatopgørelsen beregner banken løbetiden på realkreditlånet. Ifølge reglerne bør den gennemsnitlige låneydelse ikke overstige 40 % af låntagers månedlige indtjening, ellers forlænges låneperioden efter denne regel. Og jo længere lånets løbetid, jo mere betaler låntageren for meget i hele låneperioden.

Bankgebyrer

Ved registrering af en realkreditaftale er følgende yderligere provisioner mulige:

• Åbn en konto for at udføre kontrakten.
• Betalingen gives til en uafhængig realkreditvurderingsmand.
• Obligatorisk realkreditforsikring samt låntagers helbred og liv, ejerskab af sikkerhedsstillelse.
• Yderligere krav, som banken kan stille til låntager i tilfælde af mistillid til bygherren ved ansøgning om pant i en ny bygning. Dette kan føre til højere realkreditrenter.
• Banken kan forpligte låntageren til kun at vælge en belånt lejlighed gennem en pålidelig ejendomsmægler, som kan være bankens partner (mæglerydelser er norm alt ikke mindre end 5 % af boligomkostningerne).

Bøder og bøder

Bøder for forsinket betaling af realkreditlån kan øge det samlede lånebeløb betydeligt, så du skal finde ud af det, før du underskriver kontrakten - inden hvilken dato du skal betale, hvordanbedre måde at indbetale: kontanter, pengeautomater, elektroniske betalinger. Det er nyttigt at vide, hvor lang tid det tager for penge at blive krediteret til en bankkonto, for eksempel fra konto til konto 1-3 bankdage.

På grund af køer ved bankkontorer eller ved pengeautomater kan der opstå situationer, der bremser rettidige månedlige betalinger. Det er nødvendigt at finde ud af præcis, hvilke sanktioner der vil blive pålagt ved en eller to forsinkelser, og hvilke - ved systematisk manglende betaling (på grund af fyringer eller sygdom), og hvad der kan gøres på forhånd ved dette. I ekstreme tilfælde kan banken ensidigt opsige kontrakten, sælge sikkerheden og afdrage på realkreditgælden og returnere resten til låntageren.

Nuancerne og risiciene ved et realkreditlån

Før du underskriver kontrakten, skal du omhyggeligt læse og om muligt rådføre dig med en advokat om kontroversielle og uforståelige punkter. Så hvad er faldgruberne præcist, når du ansøger om et realkreditlån, som du skal finde ud af?

1. Undersøg størrelsen af alle gebyrer, og hvordan de betales.
2. Gør dig bekendt med listen over sanktioner, deres størrelse og årsagerne til deres tilskrivning. Kontrakten bør ikke indeholde en bøde for førtidig tilbagebetaling af realkreditlånet.
3. Undersøg betalingsplanen: bidragsbeløb og forfaldsdatoer.
4. Det er vigtigt at læse listen over situationer, der involverer en stigning i renten på et realkreditlån. Diskuter med bankdirektøren ethvert uklart sprog, såsom "forhøjelse af renten som følge af ændringer i markedsforholdene."
5. Find ud af, hvor meget forsikring der skal til, og om det er muligt udenklare sig med det. Banken har ikke ret til at tvinge til at forsikre et lån eller en låntagers liv med et realkreditlån, men har ret til at hæve renten i tilfælde af afslag på forsikring med 1-1,5%.

Pantelånsaftalen er underskrevet af begge ligeværdige parter, så låntager har ret til at være ubetinget uenig i bankens vilkår og påtage sig faldgruberne ved realkreditlånet og risiciene. I tilfælde af uoverensstemmelser er det nødvendigt at løse dem, inden kontrakten underskrives. Kunden kan anmode om, at der i aftalen indgår en klausul om ret til at refinansiere realkreditlånet, hvilket i høj grad vil lette eventuelle force majeure-forhold i fremtiden.

Sydighed ved indgåelse af en realkreditaftale

Når du studerer faldgruberne ved et realkreditlån, er det vigtigt at huske på nogle af nuancerne i kredit- og realkreditforhold til banken. For eksempel er ejendommen i hele kontraktens løbetid ejet af låntageren, men denne kan ikke disponere fuldt ud over den før kontraktens udløb. Desuden kan låntageren ikke:

• Udlej belånt ejendom til leje uden forudgående godkendelse fra banken. Typisk er kreditinstitutter tilbageholdende med at tillade sådanne transaktioner med fast ejendom som sikkerhed, da objektets tilstand kan forringes, hvilket vil føre til et fald i dets markedspris, hvis det er nødvendigt at sælge det. Långiver har dog ikke ret til at forhindre, at sikkerheden udlejes for en periode på højst et år.
• Udfør renoveringsarbejde, herunder ulovlig ombygning af lejligheden. At udføre de nødvendige reparationer og konstruktionsændringerdu skal forberede et projekt, derefter få tilladelse fra boligtilsynet og derefter underrette långiveren.
• I hele realkreditaftalens løbetid er det forbudt ved lov at omregistrere belånt ejendom til ikke-beboelse.
• Det er umuligt at foretage bytte- eller donationstransaktioner med fast ejendom med sikkerhed, samt at sælge uden kreditors tilladelse. Salget vil kun være muligt, hvis låntageren står i gæld til kreditorbanken, og provenuet fra salget vil blive brugt til at betale gælden og lukke forpligtelser over for banken.

Faldgruber ved realkreditlån i Sberbank

Sberbank har en standardaftale om realkreditlån, dens prøve kan findes på hjemmesiden til foreløbig gennemgang.

De vigtigste faldgruber ved indgåelse af en realkreditaftale med Sberbank er ekstraomkostninger til en vurderingsmand af sikkerhedsstillelse, til leje af en bankcelle, til en ejendomsmæglers eller en advokats ydelser, betaling af forsikring og selvfølgelig betaling af en statsgebyr.

Betingelserne i realkreditaftalen fastlægger muligheden for selvvalg af vurderingsmandens låntager, men han skal opfylde kravene fra Sberbank. Derfor er det ikke værd at tage risici og vurdere sikkerhedsejendommen på forhånd. Sberbank kan afvise de leverede evalueringsdokumenter, og forklare afslaget som manglende overholdelse af de etablerede procesregler, og pengene vil være spildt.

Straffe for forsinkelser i Sberbank

Den mest ubehagelige del af faldgruberne ved et realkreditlån i Sberbank til diskussion er bøder og bøder. Men det er vigtigt at forstå følgende punkter i kontrakten.

Punkt vedrørende forsinkelsesgebyrer. Bødens størrelse afhænger direkte af centralbankens refinansieringssats på bødens dato. Dette kan øge størrelsen af den nuværende bøde betydeligt. Derfor er det nyttigt at vide på forhånd om betingelserne for mulige sanktioner for forsinkede betalinger.

Betingelser for opsigelse af realkreditaftalen. Sberbank har ret til at annullere kontrakten i nogle ulovlige situationer, for eksempel i tilfælde af systematiske forsinkelser, når sikkerheden bruges til andre formål, i tilfælde hvor kreditorbanken nægter at kontrollere ejendommens tilstand, og også ved opsigelse forsikringspolicen.

I løbetiden af realkreditlånsaftalen har låntager ikke ret til at sælge belånt bolig, registrere andre personer i den, leje den ud, ombygge den uden långivers godkendelse.

Pant i "VTB": faldgruber

Fra de skarpe faldgruber, når du indgår en kontrakt, bør du være opmærksom på følgende.

VTB Bank anbefaler på det kraftigste, at du tegner en forsikring for ejerskab (titel), helbred, liv kun med din partner VTB Insurance. Hvis du nægter forsikring, vil realkreditlånsrenten helt sikkert stige med 1%.

Minimumsbeløbet for et realkreditlån er fra 2 millioner rubler. Et mindre beløb indebærer begrænsninger i udbetalingen eller ekstraomkostninger ved ansøgning om lån. Det er ikke rentabelt for banken at give små lån i lange perioder.

Hvornåri tilfælde af forsinkelser tager banken ikke initiativ til at omlægge gælden eller arrangere en kreditferie. Det er mere rentabelt for banken at overholde betingelserne i den tidligere aftale og returnere de lånte penge til tiden. For at løse problemer med forsinket betaling indsender låntager selv en ansøgning til banken.

Bank "VTB" er en pålidelig og effektiv kreditorganisation og kræver derfor en klar opfyldelse af forpligtelser i henhold til kontrakten. I tilfælde af tvivl om dit budgets økonomiske styrke er det derfor bedre at udskyde beslutningen om at optage et realkreditlån et stykke tid.

Råd og rådgivning fra advokater

Praksiserende advokater anbefaler, at man undgår faldgruber på realkreditlån, før man indgår en låneaftale.

• Beregn afdrag på realkreditlån på en sådan måde, at de ikke overstiger 30 % af familiens indkomst.
• Optag kun et realkreditlån i den valuta, som den månedlige indkomst går i. Selvom det giver mening at spare penge, er der ingen grund til at tage risici. Et realkreditlån er et langsigtet lån, og når valutakursen svinger, bliver du nødt til at betale for mange gange ved udveksling af rubler til kontraktvalutaen.
• For et realkreditlån skal du kun vælge en långiver fra store banker med mange års erfaring og et godt omdømme, der giver de mest gunstige betingelser.
• Du skal ikke skynde dig med at vælge et realkreditlånsprogram. Det er nødvendigt omhyggeligt at finde den bedst egnede med mulige gunstige, præferencevilkår.
• Ingen grund til at optage et realkreditlån med det samme i et stort boligareal. Det anbefales gradvist at forbedre dine levevilkår. For eksempel, efter odnushki bør du ikke sigte mod tre- eller fireværelses lejligheder.lejligheder. Køb først en toværelses lejlighed, og efter at have bet alt hele beløbet, kan du allerede nu tænke på en mere komfortabel treværelses lejlighed.
• Undersøg kontrakten omhyggeligt, og vær opmærksom på yderligere provisioner og udgifter, når du ansøger om et realkreditlån. De er faldgruberne i realkreditaftalen.
• Jo længere løbetid på realkreditlånet, desto højere rente. Det er tilrådeligt at optage et realkreditlån i en kortere periode. Jo længere realkreditlånets løbetid er, jo større er den samlede overbetaling.
• Vælg en fast rente, og foretrak den frem for en flydende, som i virkeligheden er mere rentabel, men ikke under forhold med høj markedsvolatilitet, som kan drive låntageren til stor gæld. En fast rente giver dig ikke mulighed for at spare, men den tillader dig heller ikke at tabe.
• Kontakt kun uafhængige vurderingsmænd, når du vælger et realkreditobjekt, da ejendomsmæglere altid pynter på ejendommens stand for at sælge mere rentabelt.
• Det er tilrådeligt at oprette en finansiel reserve på forhånd, før kontrakten underskrives. Dette er den såkaldte finansielle airbag, der består af 3 månedlige afdrag på realkreditlån for at føle sig sikker i hele kontraktperioden.

Resale realkreditlån

Pantlån på det sekundære marked er nemmere at arrangere på grund af, at huset er idriftsat, og der ikke er byggerisici.

Ved køb af en sekundær ejendom i et realkreditlån, skal faldgruberne tjekkes: hvem er ejer, og hvem er registreret i den valgte bolig. Der kan opstå en situation, når en af ejerne af dele af boligarealet ikke gør detaccepterer at sælge.

Dernæst er det bydende nødvendigt at tjekke, om al eksisterende ombygning i lejligheden er lovlig, om der er gæld på regninger og sikre sig, at lejligheden ikke allerede er pantsat i et andet kreditinstitut.

Tjek kommunikationstilstanden, om reparationer blev udført og på hvilket niveau, sørg for, at vinduer, lofter og andre boligelementer er i god stand.

Refinansiering af realkreditlån

Refinansiering er refinansiering af et eksisterende realkreditlån i en anden bank. En så rummelig procedure for refinansiering af et realkreditlån med faldgruber giver mening, hvis du skal betale af på et realkreditlån med en løbetid på mere end to år.

Bemærk venligst, at i perioden med overførsel af sikkerhed fra bank til bank, vil renten være lidt højere, da den nye bank midlertidigt vil mangle sikkerhed, og det er en stor risiko.

Ved refinansiering vil der være obligatoriske omkostninger til værdiansættelse af sikkerhedsstillelse, notar osv.