Hvad er omsætningsafgiften på fast ejendom?

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Proceduren for beregning og opkrævning af ejendomsskat er angivet af den relevante kode. Lovene ændres fra år til år. Samtidig ændres borgernes rettigheder og pligter på skatteområdet. Det faktum, der forbliver uændret, er behovet for at betale skat.

Hvad er omsætningsafgiften på fast ejendom?

Ejendom til fast ejendom kan ejes af en privatperson, en privat virksomhed eller en kommunal myndighed. Typer af fast ejendom omfatter forskellige muligheder: boliger, kommercielle lokaler (detail- eller kontorbygninger), industrilokaler, jord og landbrugsjord. Ejeren kan have eneeje eller som del af en andel. I alle tilfælde, hvis transaktionen falder inden for beskrivelsen af skattepligtig, forbliver salgsafgiften på fast ejendom obligatorisk.

Kontrolsystemet udføres af skattemyndighederne og deres territoriale afdelinger. Faktumbetaling eller manglende betaling af skat afspejles i den årlige erklæring indsendt af borgerne.

Generelle principper

Ifølge russisk lov beskattes enhver form for officielt modtaget overskud. Ud fra dette synspunkt anses afhændelse af fast ejendom for at være til fordel for ejeren. Derfor er det sælger, der er forpligtet til at betale skat ved salg af fast ejendom.

Artikel 224 i Den Russiske Føderations skattelov siger, at provenuet fra afhændelse af fast ejendom skal beskattes med en sats på 13 %. Denne lov gælder dog ikke i alle tilfælde. Detaljer vil blive diskuteret i denne artikel.

En anden lov at henvise til er føderal lov nummer 382. Den har været relevant siden begyndelsen af 2016. Efter reglerne i denne lov er afgiften ved salg af fast ejendom på det juridiske område baseret på ejervilkårene. Dette dokument overvejer to typer af embedsperiode efter varighed:

• Overførsel af ejendomsejerskab indtil 2016.
• Ejendomsejere, hvis rettigheder er fastsat efter 2016-01-01.

Den første kategori af borgere ved afhændelse af fast ejendom er styret af bestemmelserne i den gældende lov indtil begyndelsen af 2016. Efter denne lov er afgiften obligatorisk for alle ejere, der afhænder fast ejendom inden for de første 3 år efter ejendomsoverdragelsen. For den anden kategori gælder en ny procedure, hvorefter referenceperioden for ejerskab er 5 år.

Hvem kan ikke betale?

Hvis vi overvejer den generelle procedure for opkrævning af skatter, er det fastsat i lovenforhold, hvor afgiften ved salg af fast ejendom til private bliver uden betydning uanset ejertiden. Særligt overvejes overdragelsesmåden til ejendommen. Disse er følgende tilfælde:

1. Når ejendommen går til ejeren på betingelse af en livslang afhængighed af den tidligere ejer.
2. Arvet ejendom.
3. Fremmedgørelse af ejendomsobjekter, som retten til er opstået som følge af privatiseringen.
4. Ejerskabsgrundlaget er en donationsaftale.

Hvis titeldokumentet falder ind under en af disse kategorier, skal transaktionen ikke klassificeres som yderligere indkomst og følgelig beskattes.

Der er også funktioner efter region. Som du ved, er de nationale love opdelt i føderale og territoriale. Lokale myndigheder har ret til at tilpasse nogle føderale love uden grundlæggende modsætninger. I praksis afhjælpes forholdene norm alt på denne måde for en bestemt kategori af borgere. Omsætningsafgift på fast ejendom er ingen undtagelse.

For eksempel er der for Khanty-Mansiysk Okrug en lov, ifølge hvilken indkomst fra salg af fast ejendom ikke beskattes selv i de første 3 år af ejerskabet. Lignende regler gælder i Stavropol-territoriet: her er løbetiden for skattepligtige transaktioner reduceret fra 5 til 3 år. For at finde ud af, hvilken skat på salg af fast ejendom der skal betales i en bestemt region, skal du følge ændringer i territorialelove.

Hvordan beregner man?

Citizen S. A. solgte et hus købt for 1,5 år siden for 6.300.000 rubler. Hans sag passer i alle henseender til lovens definition. Han er officielt ansat, og hans erhvervserfaring er mere end 10 år. Hvad bliver størrelsen af skat på salg af fast ejendom for en borger i S. A.

For at udarbejde en erklæring for året skal du tage følgende oplysninger:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – momsgrundlag

Skattebeløb: (6.300.000 - 1.000.000) x 13 %=689.000 rubler

Men længe før fristen for indgivelse af erklæringen indsamlede S. A. dokumenter til fradraget og modtog bekræftelse fra skattevæsenet. Størrelsen af fradraget var det maksimale. Nu ser beregningerne anderledes ud:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13 %=130.000 rubler faktisk betalingsbeløb.

Hvis en borger i S. A. lavede en handel 5 år efter købet, ville han blive inkluderet i kategorien fritaget.

For enkeltpersoner

Skatten på salg af fast ejendom til enkeltpersoner, dens funktioner og betalingsprocedure er erklæret af kapitel 23 i den russiske føderations skattelov. Således er lovsubjekter, der har ret til at modtage indkomst på Den Russiske Føderations territorium, opdelt i tre kategorier:

1. En bosiddende i et land er en statsborger, der har boet i Rusland i mindst 183 dage i løbet af det sidste år.
2. Ikke-residenter - personer, der ikke falder ind under den tidligere kategori.
3. Betinget definition - valutaindbyggere er statsborgere i Den Russiske Føderation, som har boet i et andet land i det sidste år, men som besøger Rusland mindst én gang om året.

Når fast ejendom sælges af en ikke-resident, er skatter og proceduren for deres beregning reguleret af artikel 209 i skatteloven. Så der anvendes et separat sæt af personlig indkomstskat opkrævning for dem.

For juridiske enheder

Når en juridisk enhed afhænder fast ejendom på sin egen balance, bestemmes proceduren for beregning af beskatning i høj grad af det valgte skattesystem. Men sikkert er det faktum, at ved at sælge fast ejendom får en juridisk enhed indtægt. Derfor skal denne indkomst afspejles i virksomhedens balance. Vi overvejer fortsat afgiften ved salg af fast ejendom. Fra hvilket beløb og i hvilken rækkefølge skal en juridisk enhed betale det? Det er nødvendigt at tage hensyn til tilhørsforhold til en af følgende skatteordninger:

1. UTII.
2. Forenklet system.
3. Patentsystem.

Ejendomstypen tages også i betragtning. Det kan være boliger, erhverv, jord eller undergrund.

Faktiske oplysninger og form for ejerskab er også relevante: udøver virksomheden faktisk kommercielle aktiviteter, er grundlæggerne hjemmehørende eller ikke-residenter i Den Russiske Føderation? For at besvare alle disse spørgsmål bør man lade sig vejlede af artikel 23 i Den Russiske Føderations skattelov.

Når du sælger en bolig af en juridisk enhed, er indkomst ikke momspligtig, men indkomstskat er obligatorisk. Indkomstskattesatsen afhænger også af stifternes (hjemmehørende) civilstandeller ikke-hjemmehørende). Hvis vi taler om afhændelse af ikke-beboende lokaler, der er på virksomhedens balance, så er indkomstbeløbet underlagt både indkomstskat og moms. Samtidig opkræves indkomstskat ikke af transaktionsbeløbet, men af nettoindkomstbeløbet.

En vigtig nuance: afgiften på salg af erhvervsejendomme tager ikke højde for antallet af ejerår. En anden nuance fra området for skatteoptimering siger, at virksomheden har ret til at reducere mængden af indkomst med objektets restpris. Hvis forskellen mellem transaktionsbeløbet og det endelige beløb efter regnskabsmæssige beregninger viser sig at være negativ, klassificeres tallet som et tab for virksomheden.

Skal pensionister betale?

Gælder afgiften på salg af fast ejendom til enkeltpersoner - pensionister og andre særlige kategorier af borgere? I henhold til de gældende love ydes der ikke skattemæssige incitamenter eller lettelser knyttet til borgernes sociale status. Pensionister skal betale skat, hvis de falder ind under den generelle kategori af skattepligtige personer.

Det er vigtigt at skelne mellem ejendomsskat og personlig indkomstskat. Ejendomsskat siden 2014 er ikke relevant for pensionister. En undtagelse er, når en pensionist bruger fast ejendom til fortjeneste. Ellers er de underlagt den generelle procedure: en skat på salg af fast ejendom i 3 år vil være obligatorisk for dem.

Men pensionister har mulighed for at reducere skatten markant eller endda blive fritaget. For at gøre dette skal de ty til et formuefradrag. Indtil 2012 gjaldt fradraget ikke pensionister. Vedtagelsen af føderal lov nr. 330 gav demsådan en ret.

Gennem denne lov kan pensionister modtage en af følgende skattefradragsmuligheder efter salg af fast ejendom:

• Hvis ejerskabet blev rettet for mere end 3 år siden, er de fuldstændigt frigivet på generelt grundlag.
• Hvis opbevaringsperioden er kortere, og værdien af objektet ikke overstiger 1 million rubler, kan de modtage en reduktion i beskatningsgrundlaget til det beløb, der blev brugt ved køb af objektet.

Fradrag

Beskatningsgenstande er berettiget til et ejendomsskattefradrag. Det gælder for de borgere, der er officielt beskæftiget og trækker indkomstskat eller personlig indkomstskat med 13 % fra deres indkomst. Der er tre fradragsmuligheder:

• Samlet udgivelse.
• Delvis.
• Opkræver skat af hele indtægtsbeløbet.

Samtidig er det maksimale beløb, som afgiftsbeløbet kan reduceres med, 1 million rubler.

Eksempel: en borger sælger en lejlighed købt for 2,5 år siden for 4.500.000 rubler. Inden erklæringen blev afgivet, havde borgeren også udarbejdet bilag for fradraget. Han havde ret til det maksimale fradrag. Som et resultat var størrelsen af skattegrundlaget for ham 3.500.000 rubler, og skatter - 455.000 rubler.

Når man besvarer spørgsmålet om, hvilken skat der skal betales ved salg af fast ejendom, er det vigtigt at nævne muligheden for fælleseje. Hvis ejendomsretten til fast ejendom strækker sig til flere personer, så fordeles skattepligten også efter andelen af hveraf dem. Eller medejere kan aftale indbyrdes og pådrage sig en skattepligt i en anden rækkefølge.

Borgere kan bruge fradraget mere end én gang, da det gælder for hver enhed af transaktionen. Men inden for 1 år tillades kun ét fradrag. Takket være denne lettelse kan afgiftsbeløbet ved salg af fast ejendom reduceres betydeligt.

Der er tre metoder til at implementere fradraget:

• Udbetaling af forfaldne midler i kontanter.
• Overfør til modtagerens bankkonto.
• Udsend en meddelelse til arbejdsgiveren, der angiver, at borgeren er fritaget for at betale personlig indkomstskat i den periode, hvor det skyldige beløb er akkumuleret.

Hvordan ansøger man om fradrag?

Der ansøges om fradrag i den rapporteringsperiode, hvori transaktionerne blev foretaget. Fradraget kan modtages i to former: et fast beløb eller et beløb svarende til omkostningerne. Valget afhænger kun af ansøgeren: han kan først beregne, hvilken mulighed der er mest rentabel for ham og ansøge om den pågældende type.

Fradraget er passende, når en borger skal bevise omkostningerne ved det tidligere køb af fast ejendom, der blev solgt i indberetningsperioden. Derfor vil disse udgifter skulle sikres med kopier af dokumenter til dem. Til disse formål indsendes kopier af følgende dokumenter til skattemyndigheden:

• Aftale om køb af fast ejendom (køb og salg).
• Dokument, der bekræfter brugen af ejendomsselskabers tjenester.
• Accept og overførsel underbesiddelse.
• Dokumenter fra sælger ved modtagelse af penge: en kvittering (hvis pengene blev modtaget kontant) og et kontoudtog (hvis pengene blev overført til kontoen).
• Betalingsordrer.
• Andre dokumenter genereret i løbet af transaktioner og repræsenterer økonomisk værdi.

Efter at have bekræftet ansøgningen om fradrag fra skattemyndigheden, bør du igen vende tilbage til spørgsmålet om omsætningsafgift af fast ejendom. Hvor meget skal du betale? Beskatningsgrundlaget vil blive væsentligt reduceret. Det er vigtigt at bemærke, at fradragsberettigede udgifter ikke inkluderer forsikringsbetalinger og afdrag på realkreditlån.

Mål med lov og praksis

Når borgerne bliver opmærksomme på skatterne på kortsigtede ejendomssalg og finder ud af skattesatserne, kan de uforvarende blive interesseret i lovlige opsparingsmuligheder. For at svare skal du være opmærksom på det oprindelige formål med at indføre denne skat.

Man troede, at motivet for ejerne af et hurtigt salg efter købet er ønsket om at udnytte forskellen. Alle husker tiden før krisen, hvor ejendomspriserne voksede dynamisk, og staten ikke havde direkte løftestang. Fra dette synspunkt spiller denne skat rollen som et indirekte værktøj til at kontrollere ejendomsmarkedet. Og det er rigtigt, for ved for høje ejendomspriser er det som regel kun et bestemt soci alt lag, der altid vil gavne på bekostning af andre.

Men overvej en anden sag: borger M. S. skal udvide sin bolig, han er heller ikke afvisende for at flytte tættere på den centrale del af byen,men ejer ikke midler. Han finder et kompromis: Sælg den eneste bolig, bor midlertidigt med sin familie hos sine bedsteforældre og optager pant i en mere passende bolig. Alt gik efter planen, men så lavede de seneste års krise sine egne justeringer. Ejeren var blandt de 20 %, der undlod at returnere midlerne. Trods låntagerens indsats fandt refinansiering i en anden bank ikke sted.

Den eneste rigtige beslutning var at sælge ejendommen, før banken sælger den fra en åben auktion. Som følge heraf mister borgeren midler i form af realkreditrenter og betaler moms. Hvis boligudgifterne har ændret sig, så vil han måske ikke længere være i stand til at købe en lejlighed. Og dette er ikke et isoleret tilfælde.

På tidspunktet for drøftelsen af lovforslaget blev muligheden for at frigive de personer, hvis ejendom til salg er den eneste, diskuteret. Men lovgivere var bekymrede over, at spekulanter kunne drage fordel af denne bestemmelse, når de finder ud af, hvilken skat salg af fast ejendom er underlagt.

Kan jeg ikke betale?

Det er muligt at optimere afgiftsbeløbet ud over fradraget. Ud over de sager, der behandles ved lov, er der andre muligheder:

Videre dokumentation for afholdte udgifter. Denne stilling er også officielt tilladt. For eksempel, selvom en person købte en ejendom med henblik på yderligere salg, så er størrelsen af hans indkomst ikke lig med alle omkostningerne ved transaktionen. Kun forskellen mellem det købte og det solgte beløb indtægtsføres.værdi

Udgifter er: omkostningerne ved objektet, omkostningerne ved udvidelse, tilbagebetaling af eksisterende gæld til forsyningsselskaber, installation af netværk og tilladte former for ombygning, forbedring af landskabspleje og andre reparationer.

• Anvendelse af dobbelt fradrag. Stiller man spørgsmålet om, hvor meget der beskattes ved salg af fast ejendom, bør man også tage hensyn til skatteyderens juridiske status: Inden for rammerne af denne form for beskatning er han både sælger og køber. En anden vigtig betingelse er gennemførelsen af to transaktioner (køb og salg) inden for et kalenderår. Og endelig er den tredje betingelse, hvis købet er foretaget tidligere end salget. Det vil sige, at kun dem, der har dette, ikke er den eneste bolig, der har optimeringsmuligheder. Hvis fradraget ikke blev krævet ved køb af den første lejlighed, kan forpligtelsen nu afskrives for dens regning, uanset hvilken skat ved salg af fast ejendom der skal betales til budgettet.
• Anvendelse af en reduktionsfaktor. I henhold til vilkårene i artikel 217 i Den Russiske Føderations skattelov betragtes beløbet svarende til multiplikationen af den reducerende faktor med matrikelværdien som indkomst. I dette tilfælde er det endda muligt at reducere beskatningsgrundlaget til nul.

Hvis status er selvstændig?

Hvis en privat iværksætter solgte fast ejendom, før han officielt blev registreret som en individuel iværksætter, så finder transaktionen sted i skattemyndighederne i form af en almindelig personlig indkomstskatteangivelse. Hvis sælgeren på tidspunktet for transaktionen havde status som iværksætter, opstår et logisk spørgsmål: hvor meget skat skal betales ved salgetejendoms-IP?

Her er det vigtigt at overveje, om ejendommen er opført i OKVED-koden som det vigtigste middel til kommercielle aktiver, der genererer indkomst eller ej. Den anden afgørende faktor er IP-beskatningssystemet. Der er to typer: STS - et forenklet system og metoden "indkomst minus udgifter".

I det første tilfælde lægges transaktionsbeløbet til det generelle grundlag for skatteberegning. Den skyldige skattesats er 6%. Under systemet "indkomst minus udgifter" øger transaktionsbeløbet mængden af fortjeneste. Men med hensyn til udgifter er det vigtigt at tage højde for omkostningerne ved at købe et objekt og de midler, der bruges på dets vedligeholdelse og forbedring af forholdene. Som bevis for købet bør en kopi af titeldokumenterne laves på forhånd og efterfølgende indsendes til skattekontoret.

I tilfælde af IP-likvidation

Lad os overveje tilfældet, når en forretningsenhed stopper sine aktiviteter og afvikler IP-statussen. Hvilke afgifter betales ved salg af fast ejendom i dette tilfælde? Iværksætteren er ikke omfattet af 3-års reglen, og han er forpligtet til at betale indkomstskat til budgettet som privatperson, der har modtaget yderligere indkomst. Eksperter anbefaler at forberede sig på likvidationsprocessen på forhånd, først at skifte til et forenklet skattesystem. Denne metode reducerer omkostningerne betydeligt. Ud fra et skatteoptimeringssynspunkt er det tilrådeligt at sælge fast ejendom i status som enkeltperson og ikke individuel iværksætter.

Forfaldsdato

Ved udgangen af hvert år, forretningsenheder og enkeltpersoner, der arbejder i embedsværketgrundlag, skal give oplysninger om bevægelsen af finansielle ressourcer til deres rådighed. I denne forbindelse bliver spørgsmålet relevant: ved salg af fast ejendom, hvilken skat der skal betales, så der senere ikke kommer nogen krav fra skattemyndighederne.

Personer indsender en indberetning i form af 3-personlig indkomstskat inden den 30. april året efter indberetningsperioden. Ansøgningsmyndigheden er den lokale afdeling af IFTS-myndigheden. Hvis dokumentet indeholder fejl af teknisk karakter eller relateret til fejlberegninger, vil skattemyndigheden ikke acceptere indberetningen. Du kan ikke redigere et eksisterende dokument. Den rettede rapport udsendes på ny blanket, på hvis titelblad der vil være oplysning om omprøven. Dokumentet er genereret i to identiske kopier. Efter modtagelsen af indberetningen afsættes en frist til betaling af afgiftsbeløbet. Denne periode varer norm alt indtil den 15. juli i det år, hvor rapporten blev indsendt.

Unddragelse af fejl og sen indsendelse af rapporter straffes:

• For ikke at give nul-indikatorer - fra 1000 rubler.
• I andre tilfælde - op til 30 % af det påløbne skattebeløb.
• Hvis afgiften ikke betales til tiden, opkræves afgiftsbeløbet plus 20-40 % af beløbet som en bøde.
• Ud over de vigtigste sanktioner opkræves der sanktioner for hver dag med forsinkelse.

Derfor er det vigtigt at tage en ansvarlig tilgang til skattemæssige og juridiske forpligtelser. På nation alt plan afhænger hele landets liv af skatter.