Hvordan sælger man en lejlighed på egen hånd? Skat for den solgte lejlighed. Salg af fast ejendom uden mellemmænd

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Er det muligt at sælge fast ejendom uden mellemmænd? For at besvare dette spørgsmål er det nødvendigt at forstå årsagerne til, at ejendomsejere henvender sig til dem. Når de tyer til agenturets tjenester, tror mange mennesker fejlagtigt, at det tager det fulde ansvar for den købte lejlighed med dens hjælp. Denne grund til at henvende sig til formidlingstjenester giver ikke mening. Ifølge loven indgås salgskontrakten af sælger og køber, og ejendomskontoret er blot en mellemmand. Det påtager sig intet juridisk eller økonomisk ansvar. Dette skal fremgå af serviceaftalen mellem bygherre og bureau. I bedste fald vil det være i stand til at repræsentere sælgers interesser i retssager.

Mange bruger tjenesternemellemmænd for at undgå uforudsete situationer eller svindlere. Når du ved, hvordan du sælger en lejlighed på egen hånd, nemlig alle truslerne og finesserne i hvert trin af transaktionen, kan du beskytte dig selv så meget som muligt og undvære hjælp fra et bureau.

Ejendomsmægler udfører besværligt arbejde, så den professionelles honorar er højt. Men en stor procentdel af mennesker, der er villige til at gøre en indsats og spare penge, tyer stadig til mellemmænds tjenester. Der er kun én grund - de ved ikke, hvordan man sælger en lejlighed uden en ejendomsmægler. Efter at have gjort dig bekendt med alle stadier af proceduren for at købe en lejlighed, kan du roligt undvære formidlingstjenester.

Første trin: hvordan man vurderer, sætter til salg og organiserer en visning af en lejlighed

Hvordan sælger man en lejlighed på egen hånd, og hvor skal man begynde? Før transaktionen skal du gennemgå de første tre trin for salg af enhver ejendom:

1. Først og fremmest skal du indstille den rigtige pris for lejligheden. For at gøre dette skal du studere lignende ejendomstilbud. Ved hjælp af reklameaviser, internettet, find annoncer for salg af lejligheder i samme område af byen med omtrent lignende parametre: tilstand, område, beliggenhed og andre. Du kan ringe til flere lignende muligheder og afklare alle detaljer nærmere, samt spørge hvor længe lejligheden sælges. Ved dannelsen af omkostningerne skal det tages i betragtning, at køberen kan forhandle. Norm alt er forhandling op til 5 % af den ønskede pris.
2. Efter at have fastlagt den omtrentlige pris for lejligheden, bør du tiltrække så mange potentielle køberes opmærksomhed som muligt. Skal arkiveresen annonce i populære reklamepublikationer, gratisaviser, placer den på internetsider og indsæt den på særlige tavler med information. Annoncen skal kort indeholde alle oplysninger om lejligheden og et telefonnummer til kontakt. For at forhindre potentielle købere i at ringe døgnet rundt, kan du angive et bestemt tidspunkt for opkald. Annoncen skal opdateres så ofte som muligt.



3. Alle sælgere, og især kvinder, der er interesserede i, hvordan man selv sælger en lejlighed, har brug for råd på dette tidspunkt. Kundebesøg skal behandles med forsigtighed:

• for at lave aftaler i dagtimerne, helst på en fridag;
• vær til mødet helst sammen med en du kender;
• fjern værdigenstande og penge fra fremtrædende steder;
• vis aldrig originale dokumenter før transaktionen, kun fotokopier.

Modtagelse af en indbetaling

Ingen grund til at skynde sig for at fjerne annoncer til salg, pludselig ændrer en person mening, og sælgeren vil miste en potentiel kunde. Efter at have aft alt en pris, er det nødvendigt at tilbyde køber at betale forud. De, der er uafhængigt involveret i transaktionen og studerer, hvordan man sælger en lejlighed uden en ejendomsmægler, har brug for at vide det - juridisk kan dette øjeblik formaliseres på forskellige måder: skriv en forhåndsaftale (en kvittering for modtagelse af et forskud) eller udarbejde en foreløbig aftale om depositum. For nemheds skyld og sikkerhed skal denne salgs- og købsaftale indeholde en fuldstændig beskrivelse af det solgte objekt og vilkårene for forskud. Så i tilfælde af afslag på handlen, vil køber være forpligtet til at tilbagebetale mereog straffe.

Hvordan udarbejdes en salgskontrakt?

Hovedtrinet i denne proces er at udarbejde en korrekt salgs- og købsaftale, som skal være klar 2-3 dage før det aft alte tidspunkt for transaktionen. Formen for dette dokument er valgt: notariseret eller simpelt skrevet (PPF). Begge typer registrering har samme retskraft. Men de, der studerer, hvordan man selvstændigt sælger en lejlighed på et realkreditlån, bør være opmærksomme på, at i dette tilfælde, ifølge loven, skal kontraktens form kun notariseres.

At udarbejde en PPF-kontrakt er mere økonomisk og koster omkring 50-70 dollars. Med dokumentets notarformular tager notaren også en ekstra procentdel af salgssummen. Selvfølgelig vil omkostningerne ved denne type registrering koste meget mere, så du bør ikke vælge den attesterede kontraktform og bruge ekstra penge uden behov.

PPF-aftale kan udarbejdes af dig selv eller søg hjælp hos en advokat. Under alle omstændigheder skal du omhyggeligt studere kontrakten om salg af fast ejendom og omhyggeligt kontrollere hver af dens punkter:

• hvem sælger og til hvem (fulde navn og pasoplysninger);
• adresse og fuld overholdelse af de vigtigste parametre foreskrevet i kontrakten med BTO-certifikater - f nr. 11A og f nr. 22A;
• salgsbetingelser, lejlighedspris og afregningsform;
• rigtigheden af titeldokumenter beskrevet i kontrakten;
• tiden for frigivelse af lejligheden og udskrivelse af registrerede personer fra den, som regel,er 14 dage.

Registrering af salgskontrakten

Den mest bekvemme og sikreste måde at afvikle på er et pengeskab. Det er tilrådeligt at åbne det i en pålidelig bank beliggende i neutr alt territorium. En pengeskab garanterer, at sælgeren modtager sine penge umiddelbart efter at have udfyldt alle de nødvendige dokumenter.

Når pengene er placeret i en bankcelle, skal du indsende aftalen om køb og salg af fast ejendom til registrering til Federal State Registration Service (FSGRKK) med underskrifter og følgende dokumenter:

• titeldokument for lejligheden, der sælges (købs- og salgsaftale, arvebevis, samt ethvert andet dokument, der bekræfter ejerens rettigheder);
• lejlighedens matrikelpas opnået fra BTI-specialister;
• kopi af den finansielle og personlige konto (AKC) i originalen og et uddrag fra husbogen;
• originalcertifikater F-nr. 22A (påkrævet) og F-nr. 11A (hvis nødvendigt) modtaget på BTI;
• fotokopier af pas fra alle deltagere i transaktionen;
• for kvinder, der lærer at sælge en lejlighed selv, skal du vide, at samtykke fra den mand, der er registreret i lejligheden, er påkrævet, og for manden - samtykke fra konen;
• hvis der er børn, så kræves der i nogle tilfælde tilladelse fra værgemålsmyndighederne;
• i det tilfælde, hvor lejligheden er fælles, skal naboerne (hvis de er ejere af andre værelser) eller byen (hvis de resterende værelser ikke er privatiseret) nægtes;
• andre dokumenter efter den registreringsansvarliges skøn (fødsel, død ogandre).

Hvis registratoren accepterede dokumenterne, er alt gjort korrekt. Denne medarbejder vil give en kvittering for modtagelse af dokumenter og indstille tidspunktet for, hvornår det er nødvendigt at afhente. Dokumenter registreres som udgangspunkt i FSGRKK i gennemsnit i to uger, hvorefter køber og sælger får udstedt et tinglyst salgsdokument. Begge parter skal omhyggeligt kontrollere den modtagne kontrakt for tastefejl og fejl. Hvis alt er i orden, skal sælgeren have nøglen til pengeskabet fra køberen.

Hvorfor har vi brug for et overførselsbrev?

Frigivelsen af lejligheden sker i overensstemmelse med de aftaler, der er angivet i salgskontrakten. Overdragelsesskødet er et vigtigt dokument, der udfærdiges under transaktionen i enhver form. Det beskriver lejlighedens tilstand. Nogle gange erstatter en salgskontrakt det, men det er stadig bedre at udarbejde et sådant papir separat. Det er selvfølgelig muligt at indgå mundtlige aftaler, men det er klogere at beskytte sig selv. Et vigtigt punkt for sælgere, der studerer, hvordan man sælger en lejlighed uden en ejendomsmægler: Indtil overdragelsesskødet er underskrevet, er sælgeren ansvarlig for lejlighedens fysiske tilstand (oversvømmelse, brand, tyveri) og betaler også alle forbrugsregninger.

Hvornår betales skat?

Alle sælgere er interesserede i spørgsmålet om, hvorvidt det er nødvendigt at betale skat for den solgte lejlighed. Der er så vigtige punkter i lovgivningen:

• hvis en person har ejet en lejlighed i 3 år eller mere, så når den sælges, er ejeren fritaget for beskatningi overensstemmelse med punkt 17.1 i artikel 217 i Den Russiske Føderations skattelov, men er stadig forpligtet til at indsende en nul selvangivelse;
• når sælgeren har ejet bolig i mindre end 3 år, er han i henhold til stk. 1 i artikel 220 i Den Russiske Føderations skattelov forpligtet til at betale 13 % af skatten af beløbet, beregningsskema, som ejeren vælger efter eget skøn.

To formler til beregning af skat:

• formel 1: træk omkostningerne ved at købe den fra fortjenesten ved salget af lejligheden;
• formel 2: træk 1 million rubler fra beløbet for salget af en lejlighed.

Dem, der beskæftiger sig med spørgsmålet om "hvordan man sælger en lejlighed på egen hånd" og ikke kender alle lovens forviklinger, vil nogle nyttige oplysninger være nyttige:

1. Hvis lejligheden er købt til den aktuelle salgspris eller højere, så er det bedre at bruge den første beregningsformel, da afgiftsbeløbet vil være negativt, hvilket betyder, at du ikke skal betale noget. For eksempel købte ejeren en lejlighed for to år siden for 2 millioner rubler og solgte den nu for 1,8 millioner rubler, derefter ifølge formlen 1,8 millioner rubler. - 2 millioner rubler.=-0,2 millioner rubler - Ingen skat på tab.
2. Når lejligheden praktisk t alt blev givet væk (ved arv, donation), er det klogere at tage den anden formel i betragtning.
3. I henhold til stk. 1 i artikel 229 i Den Russiske Føderations skattelov er det under alle omstændigheder nødvendigt at indgive en selvangivelse på sælgers registreringssted inden den 30. april i året efter året for salg. Den beregnede ikke-nul skat skal betales inden den 15. juli.

Salg af en lejlighed ved fuldmagt

Når der ikke er tid nok til besværligtprocessen med at sælge en bolig udarbejder ofte en fuldmagt. Det vil eksempelvis være en rimelig løsning i det tilfælde, hvor flere ejere ejer én ejendom. Salget af lejligheder i dette tilfælde udføres som følger: alle ejere udarbejder alle sager relateret til transaktionen for en, mindre travl person. Uanset årsagen til at udarbejde en fuldmagt, er der en meget vigtig pointe: For at undgå problemer og ikke blive efterladt hjemløs, er det nødvendigt at tydeligt angive kuratorens beføjelser.

Meget seriøst og årvågent skal du henvende dig til den generelle fuldmagt. Det gør det muligt for en administrator at foretage enhver form for transaktioner med ejendom og disponere over den efter eget skøn, for eksempel sælge den og få penge til sig selv. En generel fuldmagt udstedes først af en notar efter en grundig kontrol af fuldmagtsgiveren for at afgøre, om han forstår formålet med at underskrive en så vigtig type dokument.

Der er tidspunkter, hvor køberen ønsker at forsikre og kræver, at der i salgskontrakten indgår en klausul, der bekræfter transaktionen fra ejeren af boligen. Så er det kun muligt at sælge en lejlighed ved fuldmagt efter rektors erklæring, skrevet af en notar, om gyldigheden af salgshandlingen.

I tilfælde af at behovet for at bruge en kurator er ophørt med at være relevant, kan fuldmagten tilbagekaldes allerede inden dens udløbsdato. Data om tilbagekaldelse af fuldmagten registreres i Notarkammerets informationsdatabase.

Salg af lejligheden, hvor barnet bor

Næsten indehver familie har børn. Derfor er spørgsmålet for forældre-sælgere meget relevant: "Og i dette tilfælde, hvordan sælger man en lejlighed?" Barnet skal tages i betragtning og under ingen omstændigheder krænke dets interesser, ellers vil salget af bolig være problematisk. Dette overvåges af myndighederne. Der er to typer købs- og salgstransaktionsprocedurer: barnet er registreret i lejligheden eller er ejer af en andel af boligen.

I henhold til bestemmelserne i art. 26, 28 i Den Russiske Føderations civile lovbog, har mindreårige og mindreårige, kun med samtykke fra deres juridiske repræsentanter, mulighed for at foretage en strengt specificeret række transaktioner, herunder dem, der involverer fast ejendom. Det er muligt at sælge boliger, hvor en mindreårig er registreret, men ikke er ejer, uden tilladelse fra værgemålsmyndighederne. Undtagelsen er børn, der er frataget forældremyndigheden, eller som er under værgemål. I denne situation kræves særlig tilladelse fra værgetjenesten. Under alle omstændigheder skal du, inden du sælger lejligheden, finde et nyt registreringssted for barnet, da børn straks skal registreres et andet sted, når de udskrives fra ét bopælssted. Samtidig bør nye boliger være med samme eller større areal og med ens boligforhold. Hvis den mindreåriges rettigheder ikke blev krænket på nogen måde, vil der ikke være problemer med salget af lejligheden.

Hvis barnet er ejer af en del af lejligheden, er det nødvendige samtykke fra værgemåls- og værgemålsmyndighederne. Dette skal sørges for på forhånd, inden boligsalg. Du skal kontakte værgemålsorganisationen på registreringsstedet for et mindreårigt barn og finde ud af detom det overhovedet er muligt at sælge en lejlighed, afhængigt af de særlige forhold i en konkret sag. Hvis transaktionen er fastsat ved lov, skal du finde ud af, hvornår tilladelsen til salget vil være klar, og begynde at indsamle de nødvendige certifikater. Ved udfærdigelsen af et salgsdokument kommer sælger uden barn (hvis han er under 14 år) eller med ham (når han er over 14 år) til værgemåls- og værgemålsmyndighederne for at udfylde og underskrive en ansøgning. Den anden værge (ægtefælle, selvom parret er skilt) skal også være til stede og give samtykke. Så kan du på den aft alte dag få en færdiglavet tilladelse.

Exceptionelle tilfælde:

• Hvis du planlægger at ændre dit opholdssted på grund af flytning til en anden lokalitet, er transaktionen kun mulig med tilladelse fra værgeorganisationen, og beløbet modtaget for lejligheden overføres til bankkontoen hos mindre. Forældre får 3 måneder fra salgsdatoen til at købe en ny bolig og registrere en tilsvarende andel i barnets ejendom. Ellers forbeholder værgemålsmyndighederne sig retten til at annullere salgskontrakten.
• Når du flytter til permanent ophold uden for landet, er det nødvendigt at indsende en liste over visse dokumenter modtaget fra OVIR til værgeorganisationen.
• Hvis der bygges nye boliger, skal det for at opnå samtykke fra værgemyndighederne være på den sidste fase af byggeriet. En mindreårig skal midlertidigt registreres et sted (hos venner, familie). Ved ansøgning om tilladelse til værgeorganisationen medbringes en aftaleudviklervirksomhed, som afspejler barnets aktiebesiddelse.

Muligheder for at sælge en privatiseret lejlighed

Den nemmeste måde at sælge privatiseret bolig på er at sælge den helt til én køber og dele fortjenesten i forhold til hver enkelt købers andel. Det er også muligt, at en af ejerne køber alle andre aktier fra andre ejere. Alt er enkelt her, og transaktionsordningen er standard. Men det sker ofte, at en af ejerne nægter at sælge. Hvordan sælger man en privatiseret lejlighed i dette tilfælde? Det hele afhænger af, hvordan ejendommen er opdelt.

Hvis lejligheden er opdelt i dele efter optagelser, så skal du først skrive en notariseret salgsmeddelelse, der angiver størrelsen og den ønskede værdi af dit område, der skal sælges, og sende det anbefalet til de øvrige ejere. I overensstemmelse med art. 250 i Den Russiske Føderations civile lovbog, har de en fordel i forhold til andre købere. Hvis andre ejere inden for 30 dage ikke var enige eller nægtede at købe, så ifølge art. 250 i Den Russiske Føderations civile lovbog, kan du udøve din ret og sælge en andel i en fælles lejlighed til enhver anden person.

Når en lejlighed deles i procent, er det umuligt at sælge den uden de andres ønske, men du kan modtage penge for din andel frivilligt eller tvangsmæssigt ved at gå i retten.

Hvis der er andel af et mindreårigt barn i privatiseret bolig, så kan du sælge lejligheden med tilladelse fra værgemålsmyndighederne.

Salg af en doneret lejlighed

En person, der har et gavekort, kan disponere overejendom efter dit skøn. Hvis ejeren ønsker at sælge den donerede lejlighed, hvori han er eneste ejer, så sker salget efter den almindelige standardordning. Efter at have modtaget penge til fast ejendom, skal sælger betale skat. Vi diskuterede ovenfor, hvordan man vælger den rigtige og rentable skatteformel.

Når en andel af en lejlighed modtages som gave, som deles i procent eller efter optagelser, svarer salgsordningen til den, der er omt alt i afsnittet "Muligheder for salg af en privatiseret lejlighed".

Salg af en lejlighed i et realkreditlån

På trods af nogle af de forhindringer, der følger med transaktioner med realkredit, er det muligt at sælge en lejlighed i et realkreditlån. Der er flere måder at udføre denne handling på:

1. Luk lånet tidligt ved at tilbagebetale det med din egen opsparing eller, hvis køberen er enig, med et forskud modtaget fra ham.
2. Du kan sælge en lejlighed uden først at tilbagebetale lånegælden. For at gøre dette skal du skrive en ansøgning til banken og vente på godkendelse. Han kan afslå, hvis salget sker under moratoriet for tidlig lukning af lånet. Hvis banken er enig, men insisterer på sin deltagelse i transaktionen, åbnes to bankceller i den: køberen placerer lånetilbagebetalingsbeløbet i den første og den resterende forskel i den anden. Efter fjernelse af hæftelsen fra boligen udarbejdes en købs- og salgstransaktion. I dette tilfælde, selv når du sælger en lejlighed uden en ejendomsmægler, skal du betale en kommission til banken for at åbne pengeskabe og støtte transaktionen.
3. Hvis långiveren accepterer salget uden forudgåendetilbagebetaling af lånegælden og accepterer ikke at deltage i transaktionen, er det nødvendigt at indgå et foreløbigt salgsdokument. Derefter, efter at have bet alt for lånet med pengene modtaget fra køberen, modtager ejeren dokumenter for at ophæve forbuddet og går til registreringskammeret. Derefter gennemfører sælgeren transaktionen hos notaren.
4. Du kan sælge en lejlighed med et lån. Køberen skal indsende alle de nødvendige dokumenter til banken, der bekræfter hans solvens, og han er allerede ved at tage stilling til muligheden for at erstatte låntageren. Ved en positiv afgørelse omregistreres ejendomsretten, ejendommen forbliver i pantet, og sælger modtager forskellen mellem udgiften til den solgte lejlighed og saldoen på gælden uden medvirken fra kreditor.

Konklusion

Det viser sig, at forskellige lejligheder: privatiserede, den, hvis ejer er et barn, pant, doneret - kan sælges uden hjælp fra en ejendomsmægler, der kender alle trin i transaktionen fra prisfastsættelse til modtagelse af mængde penge. Når du har en idé om farerne og forviklingerne ved denne proces og lægger en masse kræfter og tid i handlen, kan du sælge din lejlighed på egen hånd.