Hvad skal man kigge efter, når man køber en lejlighed? Kontrol af dokumenter og juridisk renlighed af lejligheden

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Enhver transaktion i form af salg og køb indebærer en kontant afregning. Møbler, en pels, grønt på bedstemorens marked - et vist antal pengesedler flyder fra en pung til en anden. Og der er altid en risiko for at få for dine hårdt tjente varer, der ikke er af den kvalitet, du forventede, eller endda stå uden, hvis sælgeren er en svindler. Selv med en lille købspris kan tabet af et par pengesedler give dyb frustration, men hvis vi taler om millioner? For eksempel ved køb af lejlighed eller hus? Det er her, du skal tjekke hundrede gange, før du fortsætter med den endelige beregning.

Nyhed eller videresalg?

Sandsynligheden for at erhverve bolig "med bagage" - gæld til en fælleslejlighed, uregistrerede ejere af andele og andre lignende nuancer, der efterfølgende kan forstyrre normal bolig i personlige kvadratmeter - er mulig ved køb af fast ejendom, der tidligere har tilhørt til nogen, den såkaldte bolig af den sekundære fond. Når du beslutter dig for en sådan aftale, bør du vide med sikkerhed, hvad du skal kigge efter.opmærksomhed, når du køber en lejlighed eller et hus fra den tidligere ejer eller dennes repræsentant. Risikoen for at få en forgæves retssag i stedet for bolig og som følge heraf stå uden dit eget hjørne og uden penge, når du køber en sekundær ejendom, er ret høj.

En mere pålidelig mulighed er at købe en lejlighed i en ny bygning. Især hvis huset allerede er taget i brug og er på afviklingsstadiet. I dette tilfælde er listen over boligdokumentation, der kræves til verifikation, meget kortere. Men selv her ville det ikke være overflødigt at få råd om at købe en lejlighed fra en udvikler fra en erfaren advokat, da enhver transaktion har sine egne faldgruber. Og i tilfælde af fast ejendom, når det drejer sig om ret betydelige beløb, skal du være yderst forsigtig.

Farerne ved en ren lejlighed

I dag er den billigste måde at erhverve fast ejendom på at deltage i fælles byggeri. I dette tilfælde kan du spare op til 30% af lejlighedens reelle omkostninger. Men risikoen er også ret høj efter år med at finde en tilgroet ødemark på stedet for gruben. Hvordan man køber en lejlighed i delt byggeri - det er bedre at finde ud af det, før man mødes med bygherren, for ikke at underskrive en aftale, der ikke giver nogen garantier på tidspunktet for at få nøglerne til huset. Men selv det mest pålidelige dokument, certificeret af en notar, beskytter ikke mod tab i visse tilfælde. Bygherren kan gå konkurs, ikke få tilladelse til at bygge et hus på det aft alte tidspunkt, og pengene vil falde, når alle underskrifter og segl er indsamlet. Aktionærmidler forsvinder nogle gange i en ukendt retning. Når man beslutter sig for at købe en bolig allerede før dens opførelse, skal købere huske, at i de fleste tilfælde, hvis bygherren har uforudsete problemer, er det maksimale, man kan regne med, at få status som en bedraget interessehaver, men ikke selve boligen..

Når et hus under opførelse allerede er blevet rejst under tag, er sandsynligheden for en hurtig flytning til ens egen bolig meget højere end i tilfælde af anskaffelse på tidspunktet for gravning af en grundgrav. Hvor man køber en lejlighed, har alle ret til at bestemme på egen hånd, men ønsket om at spare penge er ikke altid berettiget. Ofte er det at blive aktionær i opførelsen af en beboelsesejendom det samme som at anskaffe sig en gris i spidsen. Penge givet, men ingen varer.

Hvis huset bygges og tages i brug med godkendt teknisk dokumentation, bør du personligt kontrollere, at det, der står på papiret, er i virkeligheden. Sammenlign layoutet foran dine øjne med designet, antallet af kvadratmeter af det samlede og brugbare areal, bygherrens rettigheder til at sælge et bestemt område. Det vil ikke være overflødigt at tjekke, om der allerede er nogen registreret i den nye lejlighed. At sælge den samme bolig to gange til forskellige mennesker er ikke en ny form for fidus.

Eksisterende stamtavle

Ingen er immune over for en sådan udvikling af begivenheder med erhvervelsen af deres egen bolig. At kontrollere den juridiske renhed af en lejlighed kan tage meget tid, men du bør ikke forsømme det. Spor listen over tidligere ejere af fast ejendom, længden af deres ophold på den angivne adresse, civilstand, tilgængelighedbørn og andre nære pårørende er svært, men muligt. I denne forbindelse kan du få relevant information og reel hjælp i flere statsinstitutioner: matrikeltjenesten, paskontoret osv. Fuldstændig information er nødvendig, så det på tidspunktet for gennemførelsen af transaktionen eller efter indflytning pludselig viser sig, at ikke alle kvadratmeter i lejligheden tilhørte sælger. En del af boligarealet, og nogle gange enkelte værelser, kan være ejet af andre personer. De kan til enhver tid kræve deres rettigheder til disse målere. Og deres krav er mere beskyttet af loven, i modsætning til køberens ønske om helt at eje de bet alte målere.

Hvad skal man ellers kigge efter, når man køber en lejlighed - den tekniske dokumentation. Ofte udfører beboere reparationer med ombygning af køkken, korridor, værelser. De river bærende vægge ned, kombinerer et badeværelse eller deler omvendt et enkeltværelse. Med problemer af juridisk karakter, når ejendomsretten er på spil, kan der ikke sammenlignes bøder fra BTO'en i tilfælde af, at der findes et redesign af layoutet. Men de kan også bringe en masse ballade. Under alle omstændigheder vil de uden tvivl føre til yderligere kontantforbrug. Straf, korrektion af overtrædelser i form af et uplanlagt eftersyn - den mest sandsynlige udvikling af begivenheder.

Den skjulte fortid i det sekundære

Ud over den information, som sælgeren gerne vil skjule, indtil transaktionen er gennemført, er der mange faldgruber, som ofte er svære at gætte. Hvad skal man være opmærksom på hvornårkøbe en lejlighed, ud over de anførte nuancer? For eksempel for en mulig overtrædelse af loven under privatiseringen af den erhvervede ejendom.

I 90'erne af forrige århundrede trådte en lov i kraft, hvorefter alle, der er registreret i et bestemt beboelsesrum, havde ret til deres egne kvadratmeter. Det gjaldt alle, også små børn, tidligere ægtefæller, der forblev registreret i samme lejlighed, en midlertidigt fraværende pårørende, for eksempel en langtidsfanget. Ikke alle familiemedlemmer var opført i privatiseringsdokumentationen. Men efter et stykke tid kunne de klage over, at de blev snydt på det tidspunkt.

Den næste nuance er en donation eller lejeaftale. Som regel bliver stridende pårørende sjældent informeret om sådanne operationer. Sandheden kan dukke op, noget tid senere, efter købet af den kontroversielle bolig. Men den mest almindelige overraskelse, du kan støde på, når du køber en ejendom, er en lejlighed med forbrugsregninger i bagud. Her kan problemet opdages inden kontraktunderskrivelsen, og det er vigtigt for køber at aftale med sælger, hvordan det løses. Som regel slukkes det ved at reducere boligudgifterne. Men hver sag er forskellig.

Mest pålidelige oplysninger

Ikke al pålidelig genealogi af denne eller hin ejendom ligger i officielle dokumenter. Skjulte pårørende, mulige ansøgere til bolig kan ikke findes hos dem. Derudover kan brugsbetalinger ikke foretages af husejere, men af helt andrede mennesker, som det blev lovet. Ordningen er som følger: Ældre lejlighedsejere underskriver en aftale med fjerne pårørende eller socialrådgivere om, at de efter deres død får arealet, men dem, der skal betale for fælleslejligheden nu. De overfører jævnligt penge til administrationsselskabet, ifølge kontrakten, og betragter boligen som næsten deres egen. Uden at tage hensyn til en sådan aftale, forsøger de direkte arvinger efter de gamles død at slippe af med den upålidelige gave. Køb og salg af lejligheden er under behandling, men der er allerede to ansøgere til det.

Der er den mest pålidelige måde at finde ud af om alle de mulige faldgruber, der kan overskygge glæden ved at købe et hjem - at få information om dets tidligere ejere fra naboer på verandaen eller sladder i gården. Hvis lejligheden var ejet af de samme ejere i ret lang tid, kan ingen hemmeligheder om den skjules for dem, der bor i nærheden. Oplysningerne modtaget fra dem kan ikke findes i nogen dokumenter, når de køber en lejlighed. Pludselig er en i sælgers familie en psykisk syg eller en handicappet, der ikke selvstændigt kan råde over sin ejendom, og værgen anser det ikke for nødvendigt at respektere hans rettigheder. Hvis den nye bolig er dårligere end den tidligere, kan handlen annulleres efter anmodning fra værgemyndighederne. Derfor bør informationer fra naboer heller ikke negligeres.

Den bedste ejendomsmægler er køberen selv

Det er vigtigt at huske følgende - ingen vederlag til formidleren vil gøre ham mere på vagt, når han kontrollerer dokumenter for køb af bolig, bortset fra de punkter, der er angivet i kontrakten. Derfor drejerfor bistand til ejendomsmæglere, er det nødvendigt tydeligt at angive deres ansvar over for deres arbejdsgiver, hvis noget pludselig går g alt, og handlen bliver forstyrret. At købe en lejlighed gennem et bureau er en anden ret risikabel virksomhed. Derudover er det meget dyrt. Ejendomsmægleren indsamler ikke oplysninger om de tidligere ejeres fortid, forsøger ikke at beskytte sin klient i fremtiden. Han sammenligner kun data om boliger med dem, som officielle strukturer har. Og først efter registreringen af købsbilletten og betaling af fast ejendom, samt vederlag til agenten, kan potentielle ansøgere til den købte lejlighed dukke op. I absolut plus vil der være én ejendomsmægler. Og de tidligere og nye ejere vil kaste sig ud i en række retssager.

Køb af en lejlighed uden mellemmænd er også fyldt med uforudsete vanskeligheder, hvis du ikke har tilstrækkelig forståelse, information om alle de mulige overraskelser forbundet med papirarbejde, pengeoverførsel og andre finesser i transaktionen. Men blandt disse synlige mangler er der én væsentlig fordel: ingen vil forsvare sine interesser så nidkært som den, der køber til sig selv, den, der betaler. Det er nok at få støtte fra en erfaren rådgiver, som vil være i stand til at fortælle dig om alle forviklingerne ved operationen, og den lejlighed, du køber, vil blive tjekket på den mest grundige måde.

Svindlere er på vagt

At sælge en andens lejlighed er en af de mest almindelige ejendomssvindel. Erfarne svindlere har falske dokumenter til selve huset, en fuldmagt, hvorved debemyndiget til at udføre en transaktion, ser ofte bedre ud end rigtige. Inden for køb og salg, leje af fast ejendom, arbejder yderst professionelle svindlere, som er godt klar over alle forviklingerne i det juridiske system på dette spørgsmål. Blot en fuldmagt er det første, der skal gøre køber opmærksom på. Hvorfor sælger ejeren ikke selv sin bolig, hvordan kan han i det mindste kontaktes, så han personligt bekræfter formidlerens autoritet. Under alle omstændigheder kan verifikation af dokumenter ved køb af en lejlighed, startende med en fuldmagt, ikke undgås af en notar. Han skal bekræfte ægtheden af dokumentet, verificere dets gyldighed. Det er bedst at gå til notaren, der har udstedt denne fuldmagt.

Svindlernes næste trick er et falsk pas. Husejere er på en lang forretningsrejse eller på ferie, og deres område administreres af fremmede, som har fået fat i prøver af originale dokumenter til det eller endda originalerne selv. Der er mange kriminelle ordninger, som svindlere kan bruge. Glem ikke sorte mæglere. Så når du planlægger køb af bolig, er det bedre at konsultere en advokat og holde tæt kontakt med ham under hele transaktionen. Han er i stand til at give praktiske råd om, hvornår det er bedre at købe en lejlighed, med fokus på den aktuelle efterspørgsel på ejendomsmarkedet.

Dokumentation under lup

Uanset hvor attraktive aftalebetingelserne og den gunstige pris er, bør du ikke skynde dig at betale. Først skal du indsamle andre kopier eller kopier af alle dokumenter om boliger, dens ejere og gå med alle papirerne til notaren. Hvis fast ejendom iblandt ejerne er der mindre familiemedlemmer, advokaten vil fortælle dig, hvordan du korrekt nedskriver klausulen for dem i kontrakten. Derudover vil han anbefale, hvilke myndigheder man skal besøge, hvilke certifikater man skal indhente, så småbørns rettigheder ikke krænkes, og ingen senere kan ugyldiggøre salg og køb af en lejlighed.

Nyttige råd fra en advokat vil hjælpe med gennemførelsen af købsbilletten, hvis ejerne er ægtefæller med forskellige ejerandele af ejendommen, eller lejligheden ejes af kun én af dem, og den anden. er kun registreret i den. I dette tilfælde, hvordan man korrekt udarbejder dokumenter og hvilke kvitteringer man skal få - igen, du kan ikke undvære en notar. Selvom køberen selv er en professionel i juridiske spørgsmål, skal hvert papir, der bekræfter transaktionens ægthed, kontrolleres omhyggeligt, så der ikke er fejl i skrivningen af adresse, sælger- og køberdata, dato, beløb og andre væsentlige detaljer.

Kamp for værdi

Hvad man skal kigge efter, når man køber en lejlighed, ud over de allerede nævnte punkter, er det beløb, der er brugt på dokumenterne og rent faktisk overdrages til salgsbeviset. Det er mere rentabelt for sælgeren at erklære i resultatopgørelsen (og salg af boliger falder ind under denne bestemmelse) en lavere værdi af transaktionen, da han bliver nødt til at betale skat af den. Det vigtigste er, at den angivne mængde ikke må være 20-30 % lavere end markedet, da dette kan give anledning til mistanke hos kontrolmyndighederne. Hvis tidspunktet for samordning mellem sælger og køber bevises, så kan sidstnævnte blive dettilt alte i en sag om administrativt bedrageri.

Det er en fordel for sælgeren at angive et lavere beløb, og han kan bede køberen om denne service.

Du bør ikke være enig af mange grunde:

• For det første er en sådan indrømmelse virkelig i strid med den nuværende lovgivning og er fyldt med konsekvenser.
• For det andet har køber ret til at returnere omkring 13 % af det beløb, der er brugt på boligkøb. Den tilsvarende mulighed er reguleret af skatteloven.
• For det tredje, hvis transaktionen efterfølgende bestrides af en af parterne og erklæres ugyldig, har sælgeren ret til kun at returnere det beløb, der er angivet i dokumenterne, til køberen. Offeret vil ikke være i stand til at bevise det modsatte, når et bestemt tal er foreskrevet i kontrakten.

Smart beregning

Og den sidste store fare, der kan vente både sælger og køber, er den endelige afregning. Vanskelighederne ved at vælge (at købe primær eller sekundær bolig) er bag os, tidsrammen bestemmes, hvornår det er bedre at købe en lejlighed, prøvelsen med at indsamle og verificere alle dokumenter, akkumulere det nødvendige beløb eller få et lån fra en bank er afsluttet. Og alt kan kollapse i sidste øjeblik, hvis du ikke spiller det sikkert med overførsel af penge. Det kan udføres ved at overføre det nødvendige antal pengesedler i hænderne på sælgeren, eller ved at overføre til en bankkonto, som er mere sikker. Hvis vi taler om et stort beløb, så er de som regel bange for at rode med kontanter. Men hvis en af parterne foretrækker denne særlige betalingsmetode, kan penge væreoverførsel ved leje af pengeskab, hvorfra de har ret til at hente den, der fremviser visse dokumenter, udstedt ved køb af lejlighed. Deres liste kontrolleres af en specialist fra institutionen. Det garanterer også deres ægthed. Alle nuancerne af både denne form for beregning og ikke-kontante kan findes i banken.

Hvad der ellers er vigtigt at huske på tidspunktet for den endelige betaling af prisen på lejligheden, er ikke at forveksle størrelsen af depositum og forskud, da de har forskellige formål og returneringsmuligheder, hvis transaktionen ikke lykkes. gå igennem af en eller anden grund. Forskuddets størrelse tages med i den endelige beregning, men depositummet er ikke. Det returneres enten til køberen, hvis købet lykkedes, eller forbliver hos sælgeren, hvis handlingen mislykkedes uden grund. Under alle omstændigheder forbliver depositum hos den skadelidte i tilfælde af en afbrydelse af transaktionen.