Estimering af markedsværdi: metoder, procedure for udarbejdelse af en rapport, formål med at udføre

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Evaluering af en lejlighed eller et hus kan være nødvendig i mange tilfælde. Ja, og det er meget vigtigt at vide, hvor stor en indtægt du kan få ved salg af fast ejendom. Det er jo et aktiv, der skal bruges fornuftigt, hvilket betyder, at du skal vide alt om det. Du kan læse mere om vurdering af markedsværdien af en lejlighed i denne artikel.

Hvad er markedsværdien?

Nu dominerer markedsmodellen for økonomien over hele verden, hvilket involverer køb og salg af forskellige varer for de penge, som folk er villige til at købe dem for. For eksempel, hvis du producerer billige engangsplader, så er deres pris usandsynligt meget høj. Ellers vil du simpelthen ikke have købere. Det samme princip kan tilskrives fast ejendom: til lejligheder og huse. Men i dette tilfælde er det meget sværere at sætte en objektiv pris, der ikke vil reducere ejernes investeringer og samtidig ikke vil være ublu. Situationen kompliceres ofte af, at ejerne under salg af ejendom sjældent er objektive. Hvis gode minder er forbundet med huset, eldu brugte din barndom i det, kan det være svært at fastsætte en pris korrekt baseret på markedsforhold.

Det er grunden til, at vurderingsmænds tjenester er så populære, som hjælper med nøgternt at tildele den korrekte værdi. Det kan være vanskeligt at vurdere markedsværdien af en lejlighed, hvis ejerne af lejligheden har et akut behov for at sælge ejendommen hurtigt, eller hvis ejendommen er beliggende i et ugunstigt område.

Efter type skelner de mellem nuværende, tidligere og fremtidige markedsværdi. Som du måske kan gætte, afhænger det af den tid, den er beregnet til. Oftest bliver der foretaget en løbende vurdering, men skal du investere i en lejlighed som investering, så kan værdien af boliger i fremtiden komme godt med.

Behøver jeg at kende prisen?

Hvorfor spørge om værdien af en ejendom? Formålene med at vurdere ejendommens markedsværdi kan være forskellige. Men oftest vurderes objektet i følgende tilfælde:

• Hvis de ønsker at belåne eller udleje fast ejendom. I det første tilfælde er omkostningerne nødvendige for at beregne mængden af tilførte midler (for eksempel til et realkreditlån eller et lån).
• Hvis ejendommen blev doneret, og du skal rette dens reelle værdi.
• I konkurs.
• At udfordre den matrikulære værdi. Ved salg af ejendom tager staten en skat til statskassen, som pålægges forskellen mellem markeds- og matrikelværdien. Du kan ofte have brug for hjælp fra en vurderingsmand til at udfordre dens værdi.
• Ved salg eller køb.
• I andre situationer, hvor du har brug for at finde ud af den reelle pris på et objekt.

Evalueringsmetoder

Der er tre metoder til at estimere markedsværdi.

Den mest populære er den dyre. Den tager højde for, hvor mange af dine egne penge du har investeret i købet og boligforbedringen. Kriterierne for denne metode er ret veldefinerede. For at lave beregninger skal du vide, hvor meget det vil koste at bygge præcis det samme hus eller lejlighed i øjeblikket. Samtidig er absolut alle de små ting taget i betragtning: fra omkostningerne ved døre til prisen på installationstjenester. Der beregnes naturligvis også afskrivninger og ulemper ved boligen, som følge heraf hurtigt kan få den præcise pris på boligen. En anden definition, man skal være opmærksom på i omkostningstilgangen, er genanskaffelsesomkostninger. Hvor meget vil en lejlighed med samme areal og cirka samme beliggenhed, men bygget med forskellige materialer, koste? Dermed kan ejeren få et klart billede af, hvor meget hans ejendom faktisk er værd. Det er trods alt usandsynligt, at køberen betaler for en genstand, der ikke opfylder de angivne krav.

En anden metode er sammenlignende. Det består i at udføre forskning i lignende transaktioner. For eksempel købte de i sidste måned en 1-værelses lejlighed af Vasily i omtrent samme område med de samme sociale faciliteter. Hvor meget fik han for det? Efter at have indsamlet visse statistikker fra flere sådanne sager, kan vi drage konklusioner om den gennemsnitlige pris på ejendom i dette segment. I øjeblikket, for en sammenlignende vurdering, behøver du ikke engang at ty til hjælpspecialister: mange websteder indsamler oplysninger og viser resultatet.

Indkomstmetoden til ejendomsvurdering tager højde for, hvor meget du kan få efter at have købt en ejendom. Denne metode bruges fx ved køb af lejlighed for senere at leje den ud. Faktisk er helt andre faktorer vigtige i dette tilfælde: Metroens nærhed, design, område osv. Indkomstmetoden giver dig mulighed for med høj grad af sandsynlighed at antage, hvor rentabel eller urentabel investeringen vil være i fremtiden.

Kriterier

I hver tilgang bruges forskellige kriterier til at vurdere markedsværdien af lokalerne. Men generelt er de alle baseret på følgende faktorer:

• Transporttilgængelighed (metro, stoppesteder, motorveje).
• Opholdsområde.
• Layout.
• Tilgængelighed af forskellige sociale faciliteter: indkøbscentre, skoler, børnehaver.
• Luftkvalitet.
• Tilstedeværelse af nærliggende parker og andre naturgenstande.
• Etage.
• Materialet, som boligerne er bygget af.
• Tilgængelighed af efterbehandling og reparation.

vurdering

Det hyppigste objekt til evaluering er norm alt lejligheder. Kunden skal blot svare på spørgsmålet om, hvorfor han havde brug for en vurdering. Ud fra responsen vælger udøveren den passende metode. Men oftest tager vurderingen af markedsværdien af en lejlighed hensyn til alle tre tilgange. Hvis dem alle anvendes, anses markedsværdien for rimelig. Hver tilgang har også en koefficient, der afspejler den.autenticitet. For eksempel har den sammenlignende metode en ret lav pålidelighedskoefficient, da mange transaktioner på det russiske marked ikke er gennemsigtige, og objekter ofte ikke har tilstrækkelige analoger. Hvordan er ejendomsvurderingsprocessen?

1. Taxatoren vælger den vurderingsmetode, der er mest passende for en bestemt lejlighed eller hus.
2. Kunden kan vælge tidspunktet for sin ordre. Han skal også oplyse formålet med undersøgelsen og størrelsen af belønningen.
3. Hvis begge parter kommer til enighed, bliver der udarbejdet en kontrakt mellem dem. Ofte er en vurderingsmands tjenester ikke billige, så kontrakten er en ekstra garanti for opfyldelse af forpligtelser.
4. Jo flere metoder en undersøgelse bruger, jo dyrere bliver den. Derfor kan taksatoren annoncere prisen for hver enkelt for at forstå, hvor meget det er.
5. Dernæst udfører udøveren selv vurderingen, beregner pålidelighedskoefficienterne og angiver den endelige værdi.
6. Rapporten om den aktuelle markedsværdi af objektet udfyldes sidst.

Husvurdering

Vurdering af markedsværdien af et hus er ikke meget forskellig fra en lignende procedure for en lejlighed. Til at begynde med bestemmer taksatoren prisen på ikke selve sommerhuset, men grunden. Til dette beløb tilføjer specialisten omkostningerne til arbejde og materialer, der er nødvendige for at bygge det samme hus. Oftest udføres vurderingen af markedsværdien af stedet efter omkostningsmetoden. Hvis kunden har valgt sammenligningsmetoden, så leder entreprenøren efter lignende objekteri naboområder for at beregne den gennemsnitlige udgift for en grund med et hus. Resultatet er en vægtet gennemsnitspris, som du kan stole på under udsalget.

Køb eller salg af fast ejendom er et meget vigtigt skridt. Ved en forkert vurdering af værdien kan ejeren i høj grad beklage, at han ikke benyttede sig af en professionel vurderingsmand. Som et resultat kan du trods alt miste et meget større beløb.

Procedure for kompilering af et værdidokument

Rapporten er resultatet af ejendomsvurdering, som omfatter alle nødvendige oplysninger. Den indeholder de metoder, der er anvendt til evaluering, analyse af karakteristika, beskrivelse af markedssituationen og meget mere. Kort sagt tjener rapporten som en officiel bekræftelse af den tildelte markedsværdi og kan bruges i transaktioner eller til at opnå lån. For at en rapport er gyldig, skal den indeholde følgende sektioner:

• Titelside (nummer, oplysninger om entreprenøren og ejeren af ejendommen).
• Indholdsfortegnelse. Selvom rapporten ikke er særlig lang, giver indholdsfortegnelsen dig mulighed for hurtigt at forstå de eksisterende afsnit.
• Følgebrev, som indeholder alle de grundlæggende oplysninger præsenteret i et gratis format. Det refererer norm alt til de anvendte tilgange.
• Resultaterne viser resultaterne af evalueringen.

Takket være det praktiske format af markedsværdirapporten kan hver person nemt finde de oplysninger, de har brug for, og resultatet af proceduren kan blot findes ved at se på den sidste side.

Forskellen mellemmarkeds- og matrikelværdi

Under salg eller køb af fast ejendom vil du sandsynligvis skulle forholde dig til sådan noget som matrikelværdi. Det er boligprisen, som staten fastsætter gennem egen vurdering. Den matrikulære værdi er ikke altid korrekt, så der kan opstå et gab på flere hundrede tusinde rubler mellem den og markedsprisen. Hvilke skridt skal der tages i denne sag?

• Bestil en tredjeparts ejendomsvurdering.
• Hvis forskellen viste sig at være virkelig væsentlig, så er det nødvendigt at indsende en ansøgning til Rosreestr med en anmodning om at revidere værdien af matrikelværdien baseret på de tilgængelige dokumenter. I dette tilfælde kan en velskrevet rapport spille en stor rolle.
• Hvis du nægter, kan du anfægte afgørelsen i retten. Det vigtigste er at have tid til at gøre dette inden for 6 måneder fra datoen for vurderingen.

Eksperttips

Vurdering af markedsværdien af en boligejendom er en meget kompliceret procedure, som har mange nuancer:

• Hvis matrikelværdien er lavere end markedsværdien, kan dette reducere skatterne betydeligt. Men hvis du skal sælge fast ejendom, så ville det være bedre at genoverveje det.
• Brug gratis konsultationer. Nogle virksomheder giver dem gratis til salgsfremmende formål. Også på internettet kan du få råd fra eksperter om kontroversielle spørgsmål.
• Vurder tidligt. Processen kan tage lang tid. Selvevalueringsig selv er ikke hurtigt færdig, og der kan opstå uforudsete vanskeligheder undervejs.
• Vælg virksomheder beliggende i samme område som objektet. I dette tilfælde skal du ikke betale ekstra transportomkostninger og tid for specialister.

Hvem skal jeg kontakte?

Hvis du beslutter dig for at bruge en vurderingsmands tjenester, så skal du bruge en specialist, som specifikt beskæftiger sig med dit ejendomssegment. I storbyerne er der som regel mange muligheder. At vælge det rigtige firma er baseret på anmeldelser eller anbefalinger fra venner. Hvis ingen fra dit miljø kan dele en verificeret persons kontakter, bør du, når du vælger en kunstner, blive vejledt af følgende kriterier:

• Virksomheden skal have været på markedet i flere år og have et godt ry.
• Webstedet skal fremvise licenser og certifikater, der bekræfter retten til at drive virksomheden.
• Positiv feedback på internettet kan også tjene som en faktor for samarbejde.

Omkostninger til vurderingsmandstjenester

Mange mennesker tror, at en vurderingsmands tjenester koster vanvittige penge, fordi han er nødt til at gå ind på siden og lave en masse arbejde. Men faktisk skal du betale fra 3.500 til 5.000 rubler for en lejlighedsvurdering. Prisen afhænger af virksomheden, lejlighedens størrelse og dens afstand fra byen. Norm alt betales ture til regionen separat. Der er også et pristillæg for hasteordrer, norm alt stiger prisen med 20%.

Resultater

Hvis du fandt ud af, hvad en markedsværdivurdering er, hvilke metoder der findes, så er du blevet mere kompetent i forhold til køb og salg af fast ejendom. Efter at have vurderet objektet og genereret en rapport, ved du præcis, hvor meget din lejlighed, dit hus eller din grund koster.