Sådan tjekker du udvikleren: metoder og anbefalinger

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Når du køber bolig i byggefasen, skal du sikre dig, at udviklerens pålidelighed er tusind gange. Hvordan tjekker man virksomheden og forstår, om den kan stole på? Udgifterne til fast ejendom er i dag så høje, at de fleste borgere må tage realkreditlån på flere millioner dollar og tilbagebetale dem i mere end et år, så det er vigtigt at eliminere selv den mindste risiko. Du vil lære, hvordan du tjekker udvikleren, hvilke oplysninger og dokumenter du skal være meget opmærksom på i artiklen.

Hvorfor du ikke kan stole på held

Der er flere måder at kontrollere bygherrens pålidelighed, når de køber en lejlighed på udgravnings- eller byggestadiet. Stol på, at dine penge kun skal være et byggefirma med et upåklageligt ry. Samvittighedsfuldhed og erfaring inden for byggeri er vigtig, men ikke de eneste indikatorer for virksomhedens pålidelighed. Ud over dem har finansiel stabilitet betydning, det vil sige tilgængeligheden af forskellige finansieringskilder og administrative kapaciteter. Køberens risici, sandsynligheden for at "fryse" afhænger direkte af disse kriterierkonstruktion eller forsinkelse i idriftsættelsen af det færdige anlæg.

Udviklerens aktiviteter som juridisk enhed eller individuel iværksætter er påvirket af forskellige økonomiske faktorer, ændringer i lovgivningen, tendenser på ejendomsmarkedet, valutakurser og andre forhold, der ikke afhænger af byggefirmaet selv, dets omdømme og gode tro. Der kan opstå vanskeligheder og uforudsete omstændigheder i arbejdet i en virksomhed med mange års erfaring og et solidt image. Et sådant firma vil dog, i modsætning til en mindre kendt og uverificeret udvikler, kunne finde en vej ud af vanskelige situationer uden at forårsage skade på slutforbrugeren. Derfor er det ekstremt vigtigt at vide, hvordan man tjekker udvikleren. Dette vil give dig mulighed for at forstå, om du kan stole på ham med dine hårdt tjente penge.

Oplysninger på hjemmesiden

Den første og nemmeste måde at lære et byggefirma at kende på er at besøge dets officielle hjemmeside. Norm alt er grundlæggende oplysninger om udvikleren indeholdt i afsnittet "Om os" eller "Om virksomheden". Den indeholder oplysninger om eksistensperioden på markedet, udviklingshistorien, præstationer, priser. Samme sted offentliggør nogle firmaer oplysninger om ledelsesniveauet og sammensætningen af bestyrelsen.

Informations- og analytiske artikler om uafhængige specialiserede ressourcer ("Indikatorer for ejendomsmarkedet", "RBC Real Estate" osv.) vil være nyttige. Du kan få information om udvikleren gennem enhver søgemaskine. Men stol uden tvivl på, hvad der er skrevet på webstedet i afsnittet "Medier om os" eller "Anmeldelser",bestemt ikke det værd.

Gå ikke glip af siden "Projekter". I dette afsnit placerer virksomheden evt. allerede gennemførte projekter. Forresten kan deres fravær tyde på, at udvikleren er en novice i sin virksomhed. Det ville være forkert at objektivt bedømme virksomhedens erfaring ud fra de objekter, der er på implementerings- eller planlægningsstadiet, fordi de såkaldte "papirprojekter" kun vidner om bygherrens ambitioner, intet mere.

Hvis der er udleveret ejendomsobjekter, der præsenteres til gennemgang på den officielle hjemmeside, skal du være opmærksom på den region, hvor de blev bygget. Dette faktum vil hjælpe med at kontrollere udvikleren. Som regel indikerer tilstedeværelsen af flere vellykket gennemførte projekter, at bygherren har gode relationer til kommunens myndigheder, hvilket betyder, at eventuelle problemer i forbindelse med opnåelse af tilladelser, aftale om tekniske betingelser og energiforsyning er usandsynlige.

Samarbejde med partnere

Vurderer udviklerens pålidelighed, bør du være opmærksom på dens nøglepartnere. Hvis disse omfatter store banker med statsdeltagelse, og førende byggefirmaer fungerer som hovedentreprenører, er der ingen tvivl om rigtigheden af dit valg.

Der er en anden metode til at kontrollere bygherren. Det består i at studere virksomhedens investeringspolitik. Derudover, hvis hovedinvestoren i virksomheden er et kæmpe finansielt selskab, er der bestemt ingen grund til bekymring. Før du investerer tungt i en virksomhed, store investorergrundigt studere udviklingsprojekter, udføre talrige inspektioner af bygherrens aktiviteter, og kun hvis de ikke har nogen spørgsmål, underskriver de en kontrakt. Til gengæld viser udvikleren, der peger på et partnerskab med en førende virksomhed, over for hele markedet integriteten af sit omdømme.

Oplysninger om finansieringskilder er indeholdt i projekterklæringen. Dette dokument kan også findes på udviklerens hjemmeside. Derudover er navnet på den bank eller anden organisation, der finansierer byggeriet, angivet. Dette punkt er af særlig betydning, da samarbejde med en lille eller ukendt virksomhed faktisk kan være tilknyttet. Andre kilder er slutkundemidler, der er overført under DDU-aftaler.

For at kontrollere pålideligheden af udvikleren i delt byggeri, er de som regel opmærksomme på tilstedeværelsen af valutarisici. De vises, hvis udvikleren foretager alle betalinger i dollars eller euro. De mindste udsving i valutakursen vil føre til alvorlige tab for investorerne. Hvis alle operationer relateret til projektet udføres i rubler, eliminerer dette investorernes risici.

Udviklervirksomhedens økonomiske muligheder

Kærtegnene for en virksomheds investeringsstyrke omfatter en uafhængig salgsstrategi. Det indebærer implementeringen af projektet af udvikleren på bekostning af at investere sine egne eller kreditmidler uden deltagelse af købere. Norm alt sælges sådanne genstande i slutningen af byggeprocessen,når de næsten er klar til idriftsættelse. Hvis bygherren er begyndt at sælge lejligheder, men selv en grundgrube endnu ikke er forberedt, er det nødvendigt at studere projekterklæringen, som angiver finansieringskilderne. Hvis de overvejende er aktieejere, er det bedst at omhyggeligt revurdere din købsbeslutning.

Tilstrækkeligheden af prispolitikken er et andet argument til fordel for udvikleren. Hvordan tjekker man, når man køber en billig lejlighed, hvad er fangsten? Forslagets åbenlyse billighed indikerer ikke altid dets fordele. Oftest indikerer lejligheder, der sælges til en pris, der er meget lavere end markedsprisen, mangel på virksomhedens ressourcer. Et moderat fald i priserne under sæsonbestemte kampagner er dog helt norm alt på ejendomsmarkedet.

En virksomheds økonomiske velfærd kommer ofte til udtryk ved dens omtale. Placeringen af egne aktier i det offentlige domæne på det indenlandske eller udenlandske aktiemarked bekræfter det faktum, at bygherren har gennemgået adskillige verifikationsprocedurer og modtaget høje ekspertvurderinger. Dette faktum indikerer, at aktieinvestorer har tillid til virksomheden og støtter dens model for virksomhedsledelse og finanspolitik.

Ejendomsportaler, som offentliggør vurderinger af russiske byggefirmaer, er et sted, hvor du kan tjekke udvikleren ved hans kvantitative indikatorer. I toppen er som regel virksomheder med en betydelig mængde boligareal sat i drift og overskud optjent for kalenderåret.

Paceprojektimplementering

Hvordan kontrollerer man pålideligheden af udvikleren, når man køber en lejlighed, hvis huset er under opførelse eller udgravning? I dette tilfælde kan du stole på tempoet i hver fase af byggearbejdet. Allerede implementerede projekter fra udvikleren tages som grundlag. Ofte udgiver udviklere specifikt foto- og videorapporter og forsøger derved at retfærdiggøre investorernes tillid. Takket være webkameraer installeret på anlæggets område har fremtidige beboere mulighed for at overvåge arbejdsprocessen online, evaluere dynamikken og sammenhængen i processen.

Men hvordan kontrollerer man pålideligheden af udvikleren i delt byggeri, og hvordan forstår man, at byggeriet af højhuse er for langsomt? I en normal arbejdsgang bør en lejlighedsbygning under opførelse stige med 2-3 etager hver måned. Panelbygninger, i modsætning til mursten og monolitiske bygninger, bygges hurtigere: i gennemsnit vokser en betonkasse med 4-5 etager om måneden. Disse beregninger er dog teoretiske, og selv førende byggefirmaer afviger ofte fra normen.

Før du køber bolig under opførelse fra bygherren, er det tilrådeligt at bruge et par timer af din personlige tid og besøge et par færdige genstande. Inspektion af gårdhaver, facader af bygninger, indgang til boligkomplekset vil gøre det muligt at drage en foreløbig konklusion om kvaliteten af huse. Du skal også tage højde for byggeår og tilbagemeldinger fra beboerne. Selv de bygninger, der er visuelt fejlfrie, kan efterfølgende præsentere nye ejere med nrde mest behagelige overraskelser i form af frysende vægge, høj hørbarhed, indvendig finish i lav kvalitet osv.

Hvilke dokumenter skal man spørge om

Federal lov nr. 214, som regulerer deltagelse i delt byggeri, fastsætter bygherrens forpligtelse til at levere flere dokumenter til gennemsyn af enhver interesseret person. Disse omfatter:

• charter for byggefirmaet i den seneste udgave og andre indgående dokumenter;
• certifikat for statsregistrering af udvikleren som en individuel iværksætter eller juridisk enhed;
• certifikat for skatteregistrering;
• regnskabsbilag for tre kalenderår;
• revisionsberetning om virksomhedens aktiviteter.

Dette er generelle dokumenter, som du først skal tjekke med bygherren af den nye bygning. Virksomheden er forpligtet til efter anmodning at udlevere deres originaler eller notarbekræftede kopier. Men på den anden side kan fortrolighed med disse dokumenter ikke kaldes en 100% mulighed, der giver dig mulighed for at kontrollere pålideligheden af udvikleren, når du køber en ny bygning. Disse oplysninger er som hovedregel af formel karakter og er tilgængelige for hver enkelt udvikler, så den gennemsnitlige køber vil ikke få særlige oplysninger. Den eneste værdi for potentielle investorer er revisionsrapporten, ifølge hvilken specialister vil være i stand til at drage konklusioner om virksomhedens økonomiske tilstand.

Hvor det er vigtigere at sætte sig ind i projektdokumentationen. Ud over hovedpakken med papirer er tilgængeligheden af:

• jordejerskabskontrakter;
• konklusioner fra regeringseksperter;
• tilladelser fra regionale myndigheder til byggeri;
• udtræk fra Unified State Register of Legal Entities.

Når man spørger, hvordan man kontrollerer bygherren, når man køber en ny bygning, bør man ikke glemme de dokumenter, der skal kræves umiddelbart på tidspunktet for indgåelsen af kontrakten. Inden du sætter din underskrift i aftalen om aktieandel, skal du sikre dig, at virksomheden opererer inden for loven. Så hvilke udviklerdokumenter skal du tjekke? Sørg for at sikre dig, at den person, der repræsenterer virksomhedens interesser, har bemyndigelse til at gennemføre transaktionen. Hvis kontrakten er underskrevet af en ansat i virksomheden, skal denne have en tilsvarende fuldmagt fra generaldirektøren. I tilfælde, hvor en part i aftalen er en person, der ikke har disse beføjelser, ugyldiggøres aftalen, og alle forpligtelser i henhold til den annulleres, på trods af overførslen af penge. Du skal være opmærksom på navnet på den person, der har udstedt dokumentet, fuldmagtens gyldighedsperiode og retten til at udføre de handlinger, den giver.

Hvad ellers kan indikere virksomhedens pålidelighed

De fleste brugere indsamler information om den udvikler, de er interesseret i, på forskellige fora, der er dedikeret til at diskutere projekter, omkostningerne ved en ny bygning, fordele og ulemper ved lejligheder osv. Her vil du ikke kunne tjekke udviklerens dokumenter, men du kan finde ud af klager fra aktieejere, forstå, hvad der kan være uoverensstemmelser og undervandssten i gang med tinglysning. Hvis der er flere klager end positive anmeldelser, bør du revurdere købsbeslutningen. I tilfælde af at snesevis af aktieejere anklager udvikleren for ærligt svigagtige handlinger, konstante overtrædelser af fristerne for færdiggørelse af objekter eller for eksempel afvisning af at levere dokumenter om lovligheden af byggeri på en bestemt grund, er det bedre for at finde et andet firma.

Mange er interesserede i, hvilke dokumenter du skal tjekke med udvikleren, så du kan finde ud af om hans igangværende retssager. Men selvom oplysninger, der bekræfter eksistensen af visse tvister mellem byggefirmaet og medinvestorer, entreprenører eller kapitalejere, var offentligt tilgængelige, ville det ikke betyde noget. Retssager er en almindelig praksis på ejendomsmarkedet, især for store virksomheder, der årligt bestiller hundredtusindvis af kvadratmeter boligareal. Tvistbilæggelse håndteres af en stab af advokater, så disse spørgsmål har intet at gøre med forløbet af byggeprocessen og de medfølgende tekniske problemer.

Sådan tjekker man en udvikler for konkurs

I 2014 blev den føderale lov vedtaget, som forpligtede alle byggefirmaer til at forsikre deres ansvar over for kapitalejere gennem en bankgaranti, en forsikringspolice eller en aftale med Mutual Insurance Society. Og i 2017 blev der igen foretaget nye ændringer til den specificerede føderale lov, ifølge hvilken udviklere nu skal allokere midler til den forenede kompensationsfond for delt byggeri. Formålet med denne statslige organisation er at dirigere budgettet til at finansiere langsigtet byggeri og at betale gæld til aktionærer i tilfælde af bygherrens konkurs.

Hvordan kontrollerer man, om virksomheden har opnået den officielle status som insolvent før indgåelsen af egenkapitalaftalen? Særlige registre vil hjælpe i denne sag. For at bruge en af dem skal du gå til den officielle hjemmeside for voldgiftsretten. I sektionen "Enkelt arkivskab" skal du gennem søgefilteret indstille parametrene i kolonnen "Deltager i sagen", der angiver "Respondent", indtast derefter navnet på udvikleren og vælg den aktive knap "Konkurs". Alle arkiverede og verserende insolvenssager for juridiske enheder og enkeltpersoner vil blive vist på skærmen.

Idriftsættelse af hjemmet: grundlæggende formaliteter

Endelig er handlen gjort, og alle deadlines for at aflevere genstanden til beboerne, som glæder sig til dagen for at fejre housewarming, er kommet op. Men som det viste sig i praksis, ved mange ikke, hvordan man tjekker en lejlighed fra en bygherre.

Deadlines for færdiggørelse af byggearbejde er fastsat i DDU. Hvis bygherren ikke har tid til at aflevere genstanden til tiden, er han forpligtet til at informere køberne to måneder før udløbet af denne periode og foreslå at ændre den tilsvarende bestemmelse i kontrakten. Derudover er det også vigtigt at adskille koncepterne for idriftsættelsesperioden og overdragelsen af nøgler til ejerne. Nybyggere vil som udgangspunkt tidligst kunne flytte ind i nye lejligheder næste dag efter accept af objektet.statskommission. Desuden bør tidspunktet for aflevering af nøglerne til lejerne også angives i kontrakten. Det sker norm alt 4-6 måneder efter, at idriftsættelsestilladelsen er modtaget.

Til alle aktionærer er udviklere forpligtet til at sende en meddelelse om klargøring af objektet med anbefalet post senest en måned før datoen for overdragelse af nøglerne. Men oftere bliver købere fort alt gode nyheder via telefon og inviteret til at komme til kontoret for at kontrollere dokumenter. Du skal komme dertil med dit pas og en kopi af aftalen. Hvis den købte bolig er registreret med flere ejere, skal hver af dem være til stede, og hvis dette ikke er muligt, skal du udstede en fuldmagt til din repræsentant.

én til én. Bygherren er forpligtet til at udføre leveringen af genstanden efter en bestemt forskrift, og den nye ejer har ret til ikke at acceptere det, hvis der er ægteskab, mangler. Før du underskriver akten om accept og overførsel, er det nødvendigt at kontrollere gennemførelsen af alle mindre detaljer i lejligheden, der er fastsat i kontrakten. Derudover skal du sikre dig, at bygherren har fået tilladelse til at sætte i drift, og at huset allerede har fået tildelt en adresse.

Hvis bygherren har forsinket rettidig levering af objektet, har køber ret til at modtage kompensation. Samtidig skal det forstås, at ingen udviklervil tage initiativet og ikke betale bøden af egen fri vilje. Den nye ejer har ret til at indgive et krav til virksomhedens hovedkontor og afvente behandlingen inden for 10 dage. Mange virksomheder tilbyder i sådanne tilfælde deres kunder forudgående bilæggelse af tvisten med angivelse af erstatningsbeløbet og betalingsperioden.

Besigtigelse af lejligheden

Før du går til overtagelse og overdragelse af lejligheden, skal ejeren igen åbne sit eksemplar af andelsaftalen og omhyggeligt studere kapitlet, der beskriver egenskaberne ved den indflytningsklare genstand. Alle typer arbejde, som bygherren påtager sig at udføre, er angivet her. Under inspektionen er det tilrådeligt ikke at lade DDU ude af dine hænder for straks at kunne påpege over for udviklerfirmaets repræsentant de identificerede uoverensstemmelser.

Så, hvad skal man tjekke, når man accepterer en lejlighed fra en udvikler? Lad os liste alt, hvad du skal være opmærksom på:

• Indgangsdør. Den skal være korrekt monteret og åbne frit, tæt mod åbningen. Vær opmærksom på funktionaliteten af indstikslåsen.
• Vægge. Selv en minimal afvigelse fra lodret er ikke tilladt, mens lokale uregelmæssigheder kan være inden for 5 mm. Du bør også måle lejlighedens areal og sikre dig, at placeringen af væggene svarer til dens skematiske layout.
• gulve. Der bør ikke være lufthuller eller bundter. Du kan finde dem ved at trykke på et par fragmenter med en hammer.
• Lofter. dråberog huller ved samlingerne, er uoverensstemmelsen mellem den faktiske højde af lofterne og den deklarerede en grund til at nægte at acceptere lejligheden. Men hvis køber planlægger at installere stræklofter, kan du vende det blinde øje til mindre fejl.
• Windows. Strukturer af mærket angivet i DDU af udvikleren skal installeres. Du skal selv kontrollere integriteten af termoruderne, funktionaliteten af beslagene, graden af lukning af hullerne, tilstedeværelsen af et visir på loggiaen (hvis nogen).
• Elektriske ledninger. Ved hjælp af specielle testere kan du kontrollere driften af alle kontakter og stikkontakter. Hvis deres tilstedeværelse ikke er fastsat i kontrakten, skal du sørge for, at der er alle ledninger til yderligere tilslutning.
• Ingeniørkommunikation. Varme-, kloak- og ventilationssystemer, alle afspærringsventiler, teer, afløbsrør, håndvask, toiletkumme, radiatorer osv. er underlagt verifikation.
• Afslut. Det er nødvendigt at være opmærksom på kvaliteten af de anvendte materialer, deres mærke. Der må ikke være revner, skår eller åbne sømme.

Endelig bør du også registrere aflæsningerne på de målere, der er installeret i lejligheden og udenfor den. Det er tilrådeligt at gemme data fra måleenheder og sammenligne dem med dem, der er angivet i deres pas. Derudover kan du kontakte bygherren med ønske om at vise kælderen eller den øverste tekniske etage. Aktionærer har ret til at få adgang til enhver del af bygningen for at sikre, at rør eller taget ikke er utætte, og at der ikke er fremmed lugt.

Sidste trin

Hvis ejeren ikke har krav på den færdige lejlighed, underskrives acceptbeviset. Hvis der ellers konstateres mangler, udfærdiges en mangelfuld handling. Det angiver hele listen over kundeklager samt adresse, lejlighedsnummer, detaljer og oplysninger om udviklerfirmaet.

Udvikleren inviterer aktionæren til at gense efter eliminering af defekter. Hvis køber ikke har nogen alvorlige krav, men af en eller anden grund nægter at tage imod lejligheden, har bygherren ret til ensidigt at udlevere genstanden.