Skal jeg tage et realkreditlån nu? Kan det betale sig at tage et realkreditlån nu?

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Den økonomiske situation i Rusland er nu ret vanskelig, og mange borgere tænker på, hvordan man kan sikre opsparingens sikkerhed ved at investere dem i at købe en lejlighed. Nogle har til hensigt at investere i fast ejendom på bekostning af personlige midler, andre er afhængige af et banklån. Men er det værd at tage et realkreditlån nu? Måske er der bedre måder at investere på?

Reallån i krise: to grupper af indikatorer

For at besvare spørgsmålet om, hvorvidt man skal optage et realkreditlån nu, når den vanskelige økonomiske situation i Rusland har udviklet sig, vil det være nyttigt at starte med at analysere, hvad der er nøglekomponenterne i bankkrisen, som analytikere taler om så meget. Derefter vil vi forsøge at fastslå, hvor meget EU's og USA's sanktioner mod Rusland er skyld i den nuværende situation - de er tildelt en nøglerolle i, at der er opstået krisetendenser i den russiske økonomi.

Så, hvad er problemerne i Ruslands nationale banksystem? Eksperter identificerer to hovedgrupper af kriseindikatorer, som igen dannes under indflydelse af en lang række forskelligefaktorer.

Solvenskrise

Den første kriseindikator: Befolkningens solvens er faldende. Folk har simpelthen ikke råd til at optage nye lån. Dette skyldes igen følgende hovedfaktorer.

For det første med stigende inflation, stigende priser på de fleste forbrugsvarer, især importerede. Den mest mærkbare stigning i prisen på husholdningsapparater. Og det på trods af, at reallønnen, hvis den vokser, ikke er i forholdsmæssige proportioner. Også støt stigende priser på boliger og kommunale tjenester, transport. Resultat: Borgerne har ikke frie midler til at yde lån.

For det andet er dette gældsbyrden for en betydelig del af borgerne. Mange tænker ikke så meget på, om det nu kan betale sig at tage et realkreditlån, men på, hvordan man betaler af på tidligere lån. Mange russere har svært ved at betale af på nuværende gæld.

Lad os nu prøve at fastslå, hvordan de økonomiske sanktioner mod Rusland påvirkede fremkomsten af den første kriseindikator. Vedrørende den første faktor er der formentlig en indflydelse. Eksperter tilskriver stigningen i prisen på produkter til Den Russiske Føderations fødevareembargo mod europæiske leverandører - og det er på en eller anden måde forbundet med sanktioner. Dette er det russiske svar til dem. Hvad angår den anden faktor, er sanktionernes skyld højst sandsynligt relativ her. Faktum er, at størstedelen af lånene blev udstedt af russere længe før den politiske situation forværredes.

Måske vil vi også være berettiget til at bemærke, at begge faktorer, der dannertilsvarende indikator er forbundet. Stigningen i prisen på produkter og tjenester begrænser naturligvis yderligere solvensen for en potentiel låntager, forudsat at han har lån.

Krise i banker

Anden kriseindikator: forværringen af situationen i banker som følge heraf - finansielle institutioners manglende evne til at udstede lån, herunder realkreditlån, og også tilbyde dem på vilkår, der er behagelige for forbrugeren. Faktorerne for den nuværende situation er til gengæld som følger.

For det første har banker ekstremt begrænset fri kapital. For at give noget til låntagerne, skal bankerne have noget. Russiske kreditinstitutters likviditet vurderes af mange eksperter som lav.

For det andet er banker mærkeligt nok i en lignende situation med låntagere - hvad angår gældsbelastning. Faktum er, at de selv skylder en masse til hvem - udenlandske kreditorer, den russiske centralbank.

Lad os til gengæld prøve at afgøre, om sanktionerne er skyld i den nuværende situation? Mange eksperter mener, at det er tilfældet. Hvorfor? Tilhængere af dette synspunkt fokuserer på det faktum, at en betydelig del af russiske finansielle institutioner er debitorer til udenlandske kreditorer. I årene før sanktionerne gennemførte de aktivt eksterne lån og udnyttede rentebetingelsernes attraktivitet. Afkastet af gæld forventedes i vid udstrækning gennem refinansieringsmekanismer - gennem nye udenlandske lån. Nu, hvor russiske banker under sanktionsbetingelserne praktisk t alt har tabtmuligheden for at låne penge i udlandet, skal finansfolk lede efter nye kilder til betalinger. Mange kreditinstitutter, mener analytikere, har ikke deres egne reserver til dette. Og endnu mere, de har ikke kapital til at udstede det som lån.

Er situationen i banker en prioritet?

Prognoser om, hvordan realkreditlån vil udvikle sig, hvad man kan forvente af markedet, mener analytikere, i vid udstrækning afhænger af den reelle situation i bankerne. Det aspekt, der afspejler potentielle låntageres aktivitet, er sekundært på dette stadium. Selvom russerne ikke havde problemer med solvensen, dikteret af stigningen i priserne (især på elektronik og andre importerede varer) og fraværet af real vækst i lønningerne, er tingenes tilstand i selve banksektoren for langt fra optimal ift. realkreditmarkedet til at udvikle sig lige så aktivt som i de seneste par år, mener økonomer.

Rekyl med renter

Sandsynligvis mener analytikere, at banker, hvis de ønsker aktivt at låne ud til borgere i en krise, vil gøre det ved at hæve renten markant. Eller ved at stramme kreditgodkendelseskriterierne så meget som muligt. Således er et scenarie meget muligt, hvor en person ikke engang behøver at tænke på, om det er værd at tage et realkreditlån nu. Mest sandsynligt vil banken simpelthen ikke være i stand til at yde et lån på behagelige vilkår. Eller endda afslå ansøgningen på grund af interne kriseårsager. Giver det mening nu at tage et realkreditlån, når situationen i bankerne langt fra er optimal? Mange eksperter mener, at denne slagsbeslutninger er endnu ikke særlig begrundede.

Hvis ansøgningen godkendes

Lad os overveje et vellykket scenario - lad os sige, at en russisk person ikke har problemer med eksisterende lån, han har en høj løn, og banken er i princippet klar til at give ham et lån til at købe et hjem. Kan det betale sig at tage et realkreditlån nu for denne borger? Svaret på dette spørgsmål kan gives baseret på undersøgelsen af nøgleaspektet af den kommende transaktion: vil det ikke vise sig, at efter at have købt en lejlighed vil det efter nogen tid blive billigere, så realkreditlånet vil være urentabelt for en person?

I dette aspekt, når man beslutter sig for, om man skal tage et realkreditlån nu, er det bedst at studere markedet ikke så meget i forhold til krisesituationen i banker og sanktioner, men i forhold til at analysere tendenser, der afspejler dynamikken i køb og salg af fast ejendom. Her spiller den politiske situation selvfølgelig en rolle. Men nøglefaktoren i mulighederne for at investere i boliger, siger eksperter, er tingenes tilstand på det relevante marked.

Ejendomssituation

Hvordan går det i ejendomssegmentet? Er det nu rentabelt at optage et realkreditlån i forhold til den forventede udvikling i boligpriserne? Eksperter identificerer tre sandsynlige scenarier vedrørende udsigterne for markedsudvikling.

Ifølge den første vil ejendomspriserne i de kommende år forblive på et niveau mere eller mindre svarende til det nuværende. Tilhængere af dette synspunkt mener, at nutidens ejendomsmarked med hensyn til prissætning, udbud og efterspørgsel er tilstrækkeligt afbalanceret. Potentielt fald i købsaktivitet iPå grund af bankernes udlånsbegrænsning og låntagernes lave solvens, mener økonomer, vil det blive ledsaget af et tilsvarende fald i udbuddet – i høj grad på grund af, at boligejere foretrækker at vente krisen ud og ikke sælge boliger for billigt. Er det nu rentabelt at tage et realkreditlån i forhold til dette scenarie? Sandsynligvis ikke meget. Priserne forbliver de samme, og bankrenter, som i øvrigt sandsynligvis vil være store på grund af krisen, skal betales.

Det giver dog mening at tegne en lejlighed på kredit, hvis en person i øjeblikket lejer et hus, og det anslåede beløb for betalinger vil stå i forhold til lejepriserne. Denne mulighed forudsætter dog, at en borger har et betydeligt beløb til udbetaling på et realkreditlån. Og i dette tilfælde vil det sandsynligvis være mere rentabelt at udstede det som et depositum, for at modtage renter, hvorigennem til gengæld betale for den lejede lejlighed. Nogle banker tilbyder nu at foretage et indskud på 20 % om året eller mere. Dette skyldes ifølge analytikere en stigning i centralbankens refinansieringsrente, som steg til 17 % i december. Hvis vi tager scenariet diskuteret ovenfor som grundlag, vil indskuddet fra et investeringssynspunkt se mere rentabelt ud end at investere i en lejlighed - det er usandsynligt, at det i dette tilfælde vil stige i pris med 20% om året, og derefter med det samme beløb, mens der i tilfældet med et depositum påløber renter af banken i forløbet.

Det andet scenarie antager, at ejendomspriserne stadig vil stige. Dette vilprimært på grund af inflation. Det forventes f.eks., at ved at opsummere resultaterne af den økonomiske udvikling i 2014 vil det tilsvarende tal overstige 11 %. Selvom efterspørgslen på ejendomsmarkedet ikke er tilstrækkelig dynamisk, mener eksperter, at en stigning i boligpriserne generelt kan forventes i forhold til inflationen. Er det værd at tage et realkreditlån nu, givet dette scenario?

Sandsynligvis vil retningslinjerne for en potentiel køber i dette tilfælde være omtrent de samme som i tilfældet med den første mulighed. Det vil sige, at du kan optage lån til en lejlighed, hvis boligen i øjeblikket udlejes, og rentebetalingerne vil være de samme eller ikke meget mere end huslejen. Eller indbetal det beløb, der opkræves til den første betaling, modtag renter og betal for husleje på grund af dette.

Det tredje scenario involverer et fald i boligpriserne. Dette vil til gengæld skyldes en mulig ubalance mellem udbud og efterspørgsel på markedet, som kan være drevet af, at Rusland i de senere år har indført en betydelig bestand af nye bygninger. Selvom en væsentlig del af de lejligheder, der bygges inden for rammerne af sådanne projekter, deles, vil en betydelig procentdel af dem efterfølgende blive solgt til markedspriser eller for eksempel videresolgt. Dette kan skabe, hvad nogle økonomer mener er et overudbud på boligmarkedet.

Sandsynligvis, hvis dette scenarie følges, giver det ikke engang mening at spekulere på, omSkal jeg tage et realkreditlån nu? Selvfølgelig vil dette ikke være den bedste mulighed. Hvis vi taler om at finde rentable investeringer, så kan du være opmærksom på indskud. Hvis der er behov for bolig, er det bedre at leje den indtil videre, især da de tilsvarende takster som udgangspunkt reduceres efter salgssegmentet.

Faktorer hænger sammen

Selvfølgelig afhænger hvert af scenarierne på ejendomsmarkedet i høj grad af situationen i banksektoren og af borgernes solvensniveau. Derfor kan vi sige, at de ovenfor diskuterede krisefaktorer direkte påvirker boligmarkedet såvel som alle andre. Samtidig mener eksperter stadig, at objektive markedsmekanismer - udbud og efterspørgsel - i begrænset omfang dannes under indflydelse af ovenstående faktorer. Kriterier, der afspejler russernes reelle behov for visse typer boliger, er meget vigtige, idet der tages højde for virkningen af migrationsprocesser, ændringer i boligbyggeriteknologier osv.

USD valutakursfaktor

Nogle eksperter anser det samtidig for acceptabelt at fremhæve det fjerde scenarie, som indebærer en betydelig stigning i ejendomspriserne på grund af virkningen af en unik, på en måde, faktor. Som du ved, blev dollarkursen over for rublen næsten fordoblet i 2014. De fleste af andre udviklingslandes valutaer, herunder SNG-staterne, er dog ikke faldet så meget i pris i forhold til den amerikanske. Som et resultat er den gennemsnitlige løn i dollars i Rusland og f.eksKasakhstan er praktisk t alt udjævnet, eller endda måske blevet ringere end den, der er installeret i nabolandet. Som følge heraf er lejligheder i Den Russiske Føderation, hvad angår for eksempel kasakhisk tenge, blevet mærkbart billigere i en række segmenter end deres naboers. Borgere i Kasakhstan kommer til sidst til Rusland og køber bolig her. Denne tendens, som nogle økonomer foreslår, kan fortsætte og også intensiveres på grund af lignende aktivitet hos indbyggere i andre nabolande - Hviderusland, Aserbajdsjan, de b altiske stater og muligvis Kina. Dette kan til en vis grad opvarme efterspørgslen efter fast ejendom og få priserne til at stige i dynamik, der overstiger inflationen.

Måske bør en person studere eksperternes meninger vedrørende det fjerde scenarie, når de beslutter sig for at optage et realkreditlån, men kun hvis han bor i en grænseby. Det vil sige, at denne mulighed kan klassificeres som lokaliseret.

Konklusioner

Vi har således identificeret de vigtigste faktorer, der bestemmer krisetendenserne på ejendomsmarkedet, og overvejet de vigtigste scenarier, hvis undersøgelse vil give os mulighed for at beslutte, om det er værd at tage et realkreditlån i en lejlighed i den aktuelle markedssituation.

Lad os prøve at opsummere. Så der er en krise på bankudlånsmarkedet. Banker vil efter al sandsynlighed ikke være i stand til at udstede lån med den dynamik, som de gjorde i tidligere år, og på samme rentevilkår. Låntagere vil til gengæld ikke altid have en objektiv mulighed for at betale realkreditlånet. Resultatet er et fald i efterspørgslen. Årsagen til bankkrisen er den politiske situation. Derfor,beslutter, om vi skal optage et realkreditlån nu, når der er EU og USA sanktioner mod Rusland, siger vi nok nej. Vi er nødt til at vente, indtil situationen i bankerne stabiliserer sig, de vil finde nye kilder til lån for at betale deres eksisterende forpligtelser, eller regeringen vil hjælpe dem med dette.

Den anden faktor, der kan påvirke beslutningen om, hvorvidt der skal optages et realkreditlån lige nu, er situationen på det russiske ejendomsmarked. Økonomer identificerer tre grundlæggende scenarier. Dette er stabiliseringen af priserne, deres lille stigning, svarende til inflationen, eller et fald. Eller, hvis en person bor i en grænseby, en vis stigning i prisen på lejligheder.

Skal jeg tage et realkreditlån? Fordele og ulemper ved denne beslutning i forhold til den nuværende markedssituation er ret indlysende. Blandt de positive aspekter er muligheden for at investere rentabelt, hvis efterspørgslen vokser i den nærmeste fremtid. Økonomer, selv om de anerkender den betydelige dybde af den nuværende krise, mener, at situationen vil forbedres inden for en overskuelig fremtid - på grund af et muligt afkast i oliepriserne, importsubstitution og diversificering af landets økonomi. Også investering i fast ejendom vil i det mindste sikre sikkerheden ved monetære investeringer i forhold til inflation. Blandt de negative sider af beslutningen om at købe et hjem - sandsynligheden for faldende priser eller fraværet af deres vækst er ret høj. Hverken det ene eller det andet vil ikke være rentabelt for køberen af lejligheden. Også, højst sandsynligt, på dette stadium, vil bankerne ikke være i stand til at tilbyde låntageren behagelige betingelser forprocent.