Indkomsttilgang til ejendoms- og virksomhedsvurdering. Anvendelse af indkomstmetoden

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

Indkomsttilgangen er en hel kombination af metoder til at vurdere værdien af fast ejendom, en organisations ejendom, selve virksomheden, hvor værdifastsættelsen foretages ved at konvertere økonomiske fordele, der forventes i fremtiden. Det teoretiske grundlag for en sådan tilgang er ret overbevisende. Værdien af en investering er værdien af fremtidige fordele til dato, tilbagediskonteret med en afkastsats, der afspejler investeringens risiko.

Dette er rimeligt og velegnet til enhver driftsvirksomhed, der bruges inden for produktion og salg af ejendom, såvel som dens forretning, med forbehold for generering af positive overskud. Værdien af investeringsrisici i den vurderede virksomhed påvises ved hjælp af en diskonteringsrente. I økonomisk forstand er dette nu det afkast, som investorer kræver af investeret kapital i sammenlignelige investeringsobjekter efter risikoniveau, eller det er afkastet på alternative investeringsmuligheder med sammenlignelige risici på vurderingstidspunktet.

Funktioner

Anvendelse af indkomsttilgang i praksis viser sig at være en ganske vanskelig opgave, da det er nødvendigt at evaluere hver vigtig omkostningsdeterminant - afkast og fortjeneste. Hvis disse metoder bruges til at evaluere en virksomhed, så er det bydende nødvendigt at foretage en grundig analyse af alle deres nøgleelementer, herunder omkostninger, virksomhedsomsætning, som har en direkte indvirkning på overskud, omkostninger og risici, der skabes af hvert enkelt element.

Indkomsttilgangen til virksomhedsvurdering bruges ret ofte. For eksempel, hvis vi taler om et opkøb eller en fusion, så bruges denne metode meget oftere end den dyre eller markedsmæssige. Købers anlægsinvestering sker nu med en forventning om, at der i fremtiden vil blive modtaget nettopengestrømme, som ikke kan kaldes garanterede, da de er præget af visse risici. Indkomsttilgangen fanger disse nøgledeterminanter for værdi, mens brug af markedstilgangen norm alt kræver et pris-til-indtjening-forhold eller et andet lignende multiplum af indtjening i retrospekt, uden at tage hensyn til fremtiden.

Markedsmultipler er i sagens natur upålidelige og giver ikke det samme niveau af grundighed, som kan opnås ved at bruge en indkomsttilgang med prognoser for fremtidige afkast og diskonteringsrenter. For eksempel afspejler et pris-til-indtjening-forhold, der anvendes årligt, ikke tilstrækkeligt forventede ændringer i de kommende år. korrektbrugen af nøgletal giver mulighed for at vise generelle investorpræferencer og citeres ofte af sælgere eller branchekilder.

Brug

Oplysningerne om virksomhedens budget skal også analyseres og beskyttes, hvilket gør det nødvendigt at gennemføre ændringer og udarbejde de økonomiske konsekvenser af den oprettede plan, prognoser og grundlæggende forslag. Indkomsttilgangen til virksomhedsvurdering måler alle antagelser, der vedrører, hvorvidt visse erhvervelsesfordele opstår fra vækst i omsætning, omkostningsreduktioner, procesforbedringer eller kapitalomkostningsreduktioner. Ved hjælp af en sådan tilgang kan alt dette måles og diskuteres. Derudover kan den bruges til at bestemme tidspunktet for forventede fordele, samt til at demonstrere faldet i værdien af en virksomhed, efterhånden som fordelene skifter ind i en længere fremtid.

Brug af indkomsttilgangen giver købere og sælgere mulighed for at beregne en virksomheds fair markedsværdi såvel som dens investeringsværdi for en eller flere strategiske købere. Hvis denne skelnen vises tydeligt nok, kan sælgere og købere nemt identificere synergifordele og træffe informerede beslutninger.

Når man bruger indkomsttilgangen til virksomhedsvurdering, skal man huske på, at den beregnede værdi består af værdien af al ejendom, der anvendes i forbindelse med direkte aktivitet. PÅInden for rammerne af den anvendte tilgang er der flere metoder til evaluering, som har størst interesse. Især sådanne indkomstmetoder er anvendelige: kapitalisering og diskontering af pengestrømme. Du kan overveje dem mere detaljeret.

Metodes

Ved brug af pengestrømskapitaliseringsmetoden detekteres den samlede værdi af en virksomhed afhængigt af de pengestrømme, der genereres af virksomhedens ejendomspotentiale. Pengestrømmene for en virksomhed eller en virksomhed som helhed er forskellen mellem alle ind- og udstrømme af finansielle ressourcer for en bestemt faktureringsperiode. Til beregninger anvendes typisk en periode på et år. Teknikken er at konvertere et repræsentativt niveau af forventet pengestrøm til en nutidsværdi ved at dividere det samlede beløb af pengestrømmen med den antagne kapitaliseringssats. I dette tilfælde er en indkomststrøm med visse justeringer passende.

For at bruge den konventionelle pengestrømsmetode bruges tilføjelsen af nettoindkomst (beregnet efter skat) af ikke-kontante udgifter til at bestemme størrelsen af det absolutte pengestrømme til aktivering. Denne beregningsmetode kan betragtes som mere forenklet end beregningen af frie pengestrømme, som tager højde for den nødvendige kapitalinvestering og behovet for at genopbygge driftskapital som en tilføjelse.

Rabattering af pengestrømme

Denne metode er grundlæggende kun baseret på de forventede pengestrømme, som genereres af virksomheden selv. Dens karakteristiske forskel er detomkostningsestimat er påkrævet for at beregne definitionen af et repræsentativt niveau af cash flow. Denne metode i de udviklede lande er mest udbredt på grund af det faktum, at den kan bruges til at tage hensyn til alle udviklingsperspektiver. Pengestrømme i generelle termer er lig med summen af nettoindkomst og afskrivninger, med forbehold for at trække stigningen i nettoarbejdskapital og kapitalinvesteringer fra.

Der er følgende betingelser for at bruge den diskonterede cashflow-metode:

• der er grund til at tro, at fremtidige niveauer af finansielle strømme vil afvige fra de nuværende, det vil sige, vi taler om en virksomhed i udvikling;
• der er muligheder for rimeligt at estimere fremtidige pengestrømme ved brug af en virksomhed eller kommerciel ejendom;
• objektet er under opbygning, helt eller delvist;
• virksomheden er en stor multifunktionel facilitet af kommerciel betydning.

Indkomsttilgangen til værdiansættelse af fast ejendom gennem metoden med tilbagediskonteret pengestrøm er den bedste, men dens brug er meget besværlig. Der er skøn, der ikke kan foretages uden brug af denne metode. Blandt dem er udviklingen af et investeringsprojekt med dets efterfølgende evaluering.

Fordele ved rabatmetoden

Hvis du praktiserer en indkomsttilgang til værdiansættelse af fast ejendom eller virksomhed gennem rabatmetoden, kan du identificere nogle store fordele. Først og fremmest taleDet betyder, at fremtidige forretningsoverskud direkte kun tager højde for de forventede nuværende omkostninger ved at fremstille produkter og derefter sælge dem, og fremtidige kapitalinvesteringer i forbindelse med opretholdelse og udvidelse af produktions- eller handelsfaciliteter afspejles kun indirekte i resultatprognosen gennem deres nuværende afskrivninger.

Vigtige point

Evaluering af et objekt ved indkomsttilgangen med manglende overskud eller tab som en indikator for investeringsberegninger udføres justeret for det faktum, at overskud fungerer som en regnskabsmæssig rapporteringsindikator, og derfor er det genstand for betydelige manipulationer i arbejdsforløbet.

Den diskonterede pengestrømsmetode omfatter tre grupper af modeller:

• udbytte med rabat;
• restindkomst;
• diskonterede pengestrømme.

Hvis en indkomsttilgang praktiseres i overensstemmelse med udbytterabatmodellen som bevis for pengestrømme, anvendes aktieudbetalinger. På trods af at modellen er væsentligt udbredt i udenlandsk praksis til at bestemme og vurdere værdien af en virksomheds aktiver, har den en del mangler. I modeller med overført overskud er der ingen regnskabsgrad. Der er forskel på udbyttepolitikken, ikke kun for specifikke virksomheder, men også for lande som helhed. Denne metode kan ikke bruges i virksomheder, der ikke har overskud. Denne model er bedst egnet til at beregne værdien af minoritetsaktier.

Restindkomstmodel

Indkomsttilgangen til værdiansættelse gennem residu altilgangsmodellen forudsætter, at størrelsen af den resterende indkomst, det vil sige forskellen mellem det faktiske overskud og det overskud, som aktionærerne forudsagde på tidspunktet for købet af selve virksomheden eller dets aktier, vil blive brugt som en indikator for pengestrømme. Hvis virksomhedens værdi blev beregnet på grundlag af forudsætninger i overensstemmelse med denne model, så vil den være lig med summen af den bogførte værdi med nutidsværdien af den forventede tilbageværende indkomst. Denne model viser betydelig følsomhed over for kvaliteten af de data, der præsenteres i regnskabet. For russiske forhold er tilstrækkeligheden af sådanne oplysninger underlagt betydelig tvivl.

Fordel for aktionærer

Naturligvis kan aktionærer eller aktionærer i en virksomhed, der har en vis historie, såvel som fakta om udbetaling af udbytte, bruge rabatmodellen til at beregne værdien af deres egen virksomhed. Situationen er sådan, at aktionærerne i virksomheder i denne sektor sjældent er minoriteter, så for dem ville den mest hensigtsmæssige måde være at bruge en indkomsttilgang til værdiansættelse af fast ejendom og virksomhed gennem en diskonteret fri pengestrømsmodel. I dette system er frie pengestrømme med diskonteringsrenter eller forventet afkast af investeret kapital de vigtigste. Det største problem ved at bruge denne model er nøjagtigheden af den frie pengestrømsprognose samt den passende bestemmelse af diskonteringsrenten.

Hvis indkomstmetoden som defineret ovenfor anvendes, så tager den forventede indkomst fra virksomheden, når der anvendes diskonterede pengestrømsmetoden, de forventede pengestrømme, der kan trækkes ud af omløb efter den nødvendige geninvestering af en del af det kontante overskud. Som en indikator afhænger pengestrømme ikke af virksomhedens regnskabssystem og dens afskrivningspolitik. Samtidig skal der tages højde for eventuelle pengestrømme – ind- og udbetalinger. Vurderingen af den økonomiske betydning af tilbagediskontering af kontanter viser sig at være sådan, at de som følge af disse processer reduceres med beløb, som ville have været tilgængelige for investoren på det tidspunkt, hvor den specificerede pengestrøm blev modtaget, forudsat at han investerede sine midler ikke i denne branche lige nu, men i nogle - et andet investeringsaktiv af offentlig karakter, for eksempel en likvid sikkerhed eller et bankindskud.

Yderligere teknikker

Indkomstmetoden, som et eksempel er beskrevet tidligere, er blevet brugt mindre og mindre for nylig, og nu er værdiansættelsesmetoden blevet den mest almindelige. Det bruges til at værdiansætte alle slags aktiver og er baseret på ideen om, at ethvert aktiv, der deler optionernes grundlæggende egenskaber, kan værdiansættes som denne mulighed. I øjeblikket er indkomsttilgangen oftest opgivet til fordel for optionsprismodellen (henholdsvis Black-Scholes-modellen).

Et sådant system, hvis det bruges, gør det muligt at estimere de samlede omkostninger til egenkapital i en virksomhed eller virksomhed i tilfælde af, at den opererer med store tab. Denne model skal yderligere forklare, hvorfor omkostningerne til en virksomheds egenkapital ikke er nul, selvom værdien af hele virksomheden falder til under det nominelle gældsbeløb. Men selv under hensyntagen til denne fordel, kan det bemærkes, at Black-Scholes-modellen til vurdering af værdien af russiske virksomheder i øjeblikket er mere og mere teoretisk. Det største problem, som denne model ikke kan anvendes på indenlandske virksomheder, er manglen på noget bevis for modelparametrene, som er essentielle.

Konklusioner

Indkomsttilgangen til virksomheds- og ejendomsvurdering er blevet meget mindre almindelig, og det sker af mange årsager. Det drejer sig især om manglerne, som skyldes, at der er vanskeligheder med at bruge det på forbrugermarkedet. Først og fremmest skal det bemærkes, hvor svært det er at forudsige de fremtidige omkostninger for tjenester og produkter, materialer og råvarer samt et sæt andre omkostningsindikatorer. Samtidig kan vi tale om en vis subjektivitet ved ekspertvurderinger. Derudover ligger problemet i den lave offentliggørelse af oplysninger om russiske virksomheder, og faktisk er det nødvendigt for at foretage kompetente beregninger og kompilere Black-Scholes-modellen. Dette skyldes i høj grad den lave virksomhedskultur af sådannevirksomheder.

Langt størstedelen af aktierne, inklusive store ejerandele, er koncentreret i hænderne på et lille antal mennesker, og andelen af minoritetsaktionærer og små ejere, hvis andel er meget lille, i den autoriserede kapital er ubetydelig. Det viser sig, at mange virksomheder simpelthen ikke er interesserede i at afsløre nogen information. Derfor er beregningen af indkomsttilgangen mærkbart mere kompliceret i forhold til de fleste industrier og virksomheder i Rusland. Under andre forhold fungerer den bedst og viser alle dens fordele og pålidelighed.