Komparativ tilgang. Metoder til at bestemme værdien af fast ejendom

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-17 10:22

I verdens praksis inden for ejendomsvurdering anvendes tre tilgange:

• komparativ eller marked;
• dyrt;
• profitable.

Valget af metode afhænger i høj grad af vurderingsobjektet og den reelle situation, der har udviklet sig omkring en bestemt type fast ejendom. Den komparative tilgang til at bestemme den estimerede værdi anses dog stadig for at være den mest pålidelige måde.

Grundlæggende benchmarkingprincipper

Den komparative tilgang er et sæt metoder til at bestemme markedsværdien af en ejendom. Den vurderede ejendom sammenlignes med lignende ejendomme.

Evaluering er baseret på følgende principper:

• Efterspørgsel og udbud. Disse to indikatorer er uadskilleligt forbundne, et begrænset antal tilbud genererer en vis efterspørgsel, og omvendt, jo flere tilbud, jo mindre efterspørgsel.
• Erstatning. Ingen køber vil betale mere, hvis en ejendom med lignende karakteristika koster mindre.

Begrebet markedsværdi er næsten identisk med begrebet ligevægtspris. Ligevægtsprisen er et sæt af kvantitative egenskaber ogprisfaktorer, der bestemmer udbud og efterspørgsel for den vare, der sammenlignes.

Hovedkriterier for udvælgelse af sammenlignelige ejendomme til ejendomsvurdering

Der er et stort antal elementer, der tages i betragtning i en sammenlignende analyse, og deres kombination er næsten uendelig. Derfor er analysen begrænset til et vist antal faktorer, der direkte påvirker prisfastsættelsen.

Sammenligningselementer. Rettighedskvalitet

Enhver hæftelse eller servitut fører til et fald i værdien af den ejendom, der vurderes. Det vil sige, at enhver indskrænkning i ejendomsretten er et afslag i prisen. Hvis genstanden, der vurderes, ikke har sådanne mangler i sammenligning med sammenlignelige genstande, så stiger prisen tværtimod.

For jordlodder er tilgængeligheden af servitutter ikke den eneste reducerende faktor. Ved vurdering af værdien er meget vigtig, overfører ejendomsretten til jorden eller retten til at leje, permanent brug. De sidste to rettigheder betegnes som reducerende faktorer. Det er meget vigtigt, om jorden har visse begrænsninger for yderligere transaktioner med den.

salgsvilkår

Sådanne forhold tages i betragtning, hvis det vurderede objekt virkelig har karakteristiske træk ved salg.

Konkurs er en reducerende faktor, det vil sige, at sælgeren har travlt med at foretage en købs- og salgstransaktion, da eksponeringstiden for ejendomsmarkedsobjektet naturligvis er reduceret i forhold til lignende objekter.

Vurderingen er også væsentligt påvirket af familiebånd, partnerskaberforhold, selvom det er svært at vurdere disse risici.

Hvis sælger og køber er forbundet med lejeforhold, og det er planlagt at indgå en salgskontrakt mellem dem, så vil de anslåede omkostninger naturligvis blive undervurderet for at spare på skattebetalingerne. I dette tilfælde er der kun én motivation - da parterne i transaktionen er forbundet af andre ikke-markedsmæssige relationer, krediterer sælgeren derfor faktisk køberen. En lignende situation opstår, hvis transaktionen er på vilkårene for optionen.

Udsigten til at modtage statstilskud til udvikling af infrastruktur kan føre til en stigning i den anslåede værdi af boligejendomme. Størrelsen af det forventede gunstige udlån bestemmes ud fra forskellen mellem gunstigt lån og markedslån.

Markedsbetingelser

Der kan foretages en nedjustering, hvis der er en væsentlig forskel mellem markedsværdien for en lignende ejendom og den sagkyndige ejendom.

En ændring i funktionalitet kan også tages med i vurderingen, da det påvirker balancen mellem udbud og efterspørgsel.

Ejendomsplacering

Værdidrivere	omkostningsdeprimerende faktorer
Neighborhood Prestige Status for andre boligejere Reserveområde Parkering tilgængelig Tilgængelighed til motorveje Tilstedeværelse af arkitektoniske monumenter og andre attraktioner Rekreativt område i nærheden af fast ejendom Unikke arkitektoniske træk ved bygningen	Afstand fra byens centrum Ingen dagligvarebutikker i gåafstand Afstand fra skole og førskoleinstitutioner Dårlig miljøsituation i regionen Tilstedeværelse af fabriks- og lagervirksomheder i nærheden af ejendommen, lossepladser

Fysiske faktorer (for land)

Komparativ tilgang i vurderingen af en grund involverer indsamling af egenskaber om ejendommen:

• størrelse;
• form;
• geologi;
• topografi;
• beredskabsniveau, det vil sige om jorden er ryddet for vegetation, om uregelmæssigheder er elimineret;
• kvalitative indikatorer for jorddække.

Det mest bemærkelsesværdige er tilstedeværelsen eller fraværet af bakker eller skråninger, klippeformationer eller grøfter. Det er også vigtigt, hvad jordens bæreevne, dens styrke, tilstedeværelsen af grundvand. Det er meget vigtigt, om der er information om eventuel forekomst af mineraler. Hvis oplysningerne bekræftes, vil jorden helt sikkert have en byrde i fremtiden.

Generelle karakteristika for det objekt, der skal vurderes

Markedssammenligningstilgang er studiet af egenskaber, der øger værdien af objekter. Disse omfatter:

• størrelse på bygning eller værelse;
• bygningshøjde;
• tilgængelighed og område af hjælpefaciliteter;
• loftshøjde.

Materialet, som bygningen er opført af, har også betydning, jo mere moderne og pålidelig den er, jo højere værdi har ejendommen. Sidst men ikke mindst er hele bygningens generelle udseende, tilgængeligheden af reparationer og en bekvem indgang. Hvis indgangen er fra gården, vil dette være en reducerende faktor.

Manglende reparation er en grund til at ændre evalueringsrapporten. En sådan beregning foretages på grundlag af omkostningerne ved reparations- eller restaureringsarbejde under hensyntagen til det overskud, som iværksætteren vil modtage ved at investere i byggeri eller reparation.

Økonomiske faktorer

Komparativ tilgang i fast ejendom tager højde for mulige besparelser på energiressourcer under drift. Den konstante stigning i udgifterne til forsyningsselskaber får folk til konstant at tænke på at spare og bruge alternative energikilder.

Denne faktor er især vigtig, hvis objektet er købt til yderligere leasing. Jo højere forholdet mellem indkomst og omkostninger, der vil gå til driften af en bygning eller et lokaler, jo mindre er beløbet for tilbagebetalingskapital i nettolejeindtægten for fast ejendom.

Denne kategori omfatter også indikatoren for tilstedeværelse eller fravær af målere, om der er truffet foranst altninger for at minimere varmetab.

Andre indikatorer

Evaluering involverer at tage hensyn til tilstedeværelsen eller fraværet af serviceelementer. Det enkleste eksempel er, om huset har elevator eller ej. Tilstedeværelsen eller fuldstændig eller delvis fravær af al kommunikation, denmere forbundet med det lokale system. Hvis der er for mange mangler, foretages en nedadgående korrektion. Ejendomsvurdering udføres i henhold til en række forskellige indikatorer.

Beregningstrin

Alle sammenlignende beregninger er baseret på oplysninger fra åbne kilder om nylige transaktioner med lignende fast ejendom.

Evalueringstrin:

1. Undersøgelse af lignende tilbud i et bestemt ejendomssegment for at identificere sammenlignelige ejendomme, der er blevet solgt for nylig.
2. De indsamlede oplysninger analyseres, og hvert tilbud sammenlignes individuelt med den ejendom, der vurderes.
3. Identifikation af prisegenskaber, ændringer til vurderingsrapporten.

Aftale den justerede pris og udledning af de endelige omkostninger ved en sammenlignende tilgang.

Fordele ved den komparative tilgang

Først og fremmest giver metoden dig mulighed for kun at afspejle typiske køberes og sælgeres mening.

Vurderingen afspejles i løbende priser, idet der tages højde for ændringer i finansielle forhold og endda inflationsprocesser. Estimatet er altid statisk begrundet.

For at vurdere en bestemt ejendom behøver du ikke at studere hele ejendomsmarkedet, men kun lignende ejendomme. Teknikken er meget enkel med pålidelige resultater.

… og ulemper

• Ganske svært at finde ud af de faktiske priser.
• Fuld afhængighed af aktiviteten og stabiliteten på ejendomsmarkedet.
• Svært vedafstemning af data, hvis lignende objekter afviger væsentligt med hensyn til salg.

Afslutningsvis

essensen af den sammenlignende tilgang i ejendomsvurdering er klar for både køber og sælger. Teknikken giver parterne mulighed for at studere ejendomsmarkedet og sikre sig, at de ikke tabte. Evaluering kan udføres på grundlag af allerede gennemførte transaktioner eller på tilbud fra andre sælgere. Under alle omstændigheder er den komparative teknik systematisering og sammenligning af data om lignende fast ejendom. Det vigtigste er, at udvælgelsen af lignende objekter til sammenligning skal tage højde for særlige eller usædvanlige faktorer, for eksempel truslen om beslaglæggelse af sikkerhed, ændringer i regler på lok alt plan eller manglende overholdelse af låneaftalens vilkår, tilstedeværelsen af tvangselementer.